隨著(zhù)我國經(jīng)濟的持續增長(cháng)和商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來(lái)越多的工業(yè)企業(yè)利用其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)抵押估價(jià)已成為估價(jià)機構協(xié)助銀行控制信貸風(fēng)險的一道屏障。

　　實(shí)務(wù)操作中的一般風(fēng)險防范完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠(chǎng)房和廠(chǎng)區內的倉儲用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構筑物，以及所占有的土地等。一般地說(shuō)，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險，應重點(diǎn)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現能力等三個(gè)問(wèn)題。

　　關(guān)于抵押的合法性，估價(jià)人員一方面應查驗房地產(chǎn)權證、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照及其他資料原件，并在現場(chǎng)查看時(shí)與抵押房地產(chǎn)一一對照核實(shí)；另一方面應到當地房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)核實(shí)《房地產(chǎn)登記冊》記載的有關(guān)土地狀況信息、房屋狀況及產(chǎn)權人信息、房地產(chǎn)他項狀況信息。特別是，要在抵押相關(guān)當事人協(xié)助下，調查核實(shí)抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在權利上的各種瑕疵，是否符合有關(guān)抵押的法律規定，是否存在各項法定優(yōu)先受償權利及其數額等情況。

　　關(guān)于抵押價(jià)值的合理性，估價(jià)人員應在針對類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)分析的基礎上，正確把握抵押房地產(chǎn)在未設立任何法定優(yōu)先受償權利情況下的市場(chǎng)價(jià)值（V1），以及應盡可能地知悉其存在各項法定優(yōu)先受償款的總額（V2），并在此基礎上確定其抵押價(jià)值（V）：V=V1-V2.關(guān)于抵押房地產(chǎn)的變現能力，估價(jià)人員應假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權的情況下，對下列問(wèn)題進(jìn)行正確的分析和判斷：與抵押房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求情況；抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或可分割轉讓性；能否不用花費過(guò)多的費用和時(shí)間，將抵押房地產(chǎn)轉讓變現，并得到較合理的凈現金收入。

　　實(shí)務(wù)操作中的特殊風(fēng)險防范關(guān)于工業(yè)房地產(chǎn)的分割評估情形。一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個(gè)功能完整的不宜分割轉讓的整體。因此，為了防范今后可能出現的變現風(fēng)險，應要求抵押人將某宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行整體抵押，而不是隨意將其中部分廠(chǎng)房進(jìn)行抵押。但在實(shí)務(wù)中，常遇到委托方要求將其中部分廠(chǎng)房進(jìn)行抵押的情況。此時(shí)，估價(jià)人員一方面應爭取進(jìn)行整體評估，另一方面也可以考慮同時(shí)出具該宗工業(yè)房地產(chǎn)的整體價(jià)值和要求單獨評估的部分房地產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，還應通過(guò)現場(chǎng)查看和查詢(xún)有關(guān)權證等項資料，了解作為估價(jià)對象的部分房地產(chǎn)在整體工業(yè)房地產(chǎn)中的作用，是否已經(jīng)具有或能否辦理獨立的房地產(chǎn)權證，是否具有良好的獨立使用性和可分割轉讓性，并充分考慮其土地分攤問(wèn)題，以及公用配套設施、人流和物流的通行權等合理享用問(wèn)題；并在估價(jià)報告中詳細披露上述內容，提請有關(guān)方面注意可能帶來(lái)的風(fēng)險。

　　關(guān)于非標準廠(chǎng)房抵押評估情形。由于工業(yè)行業(yè)類(lèi)別繁多，除了標準廠(chǎng)房（多建在一些新興工業(yè)園區和出口加工區，有標準的柱距、層高和樓面載荷等）具有較好的通用性外，大多數均為具有本行業(yè)特點(diǎn)的非標準廠(chǎng)房，通用性差。從這個(gè)角度講，此類(lèi)工業(yè)房地產(chǎn)如要進(jìn)行處置，其局限性一般較大，變現能力一般較差。因此，應充分考慮抵押物工業(yè)房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)和類(lèi)似工業(yè)房地產(chǎn)的有限市場(chǎng)需求，以及能否經(jīng)濟地改為生產(chǎn)其他工業(yè)品或改作其他用途的可能性，并在此基礎上，慎重確定其抵押價(jià)值和變現能力。

　　關(guān)于在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押評估情形。在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價(jià)風(fēng)險。為了防范估價(jià)風(fēng)險，一是要正確認定在建工程的范圍及其抵押合法性；二是要在估算其客觀(guān)合理價(jià)值時(shí)，應正確把握其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的形象進(jìn)度和各種有關(guān)的價(jià)值影響因素。

　　關(guān)于企業(yè)的實(shí)際還貸能力評估。在考慮工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險時(shí)，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，往往更多考慮的是作為抵押人的工業(yè)企業(yè)的歷年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、業(yè)務(wù)發(fā)展前景、實(shí)際資金運作能力、企業(yè)資信等級以及有無(wú)財政擔保等，即所謂的企業(yè)實(shí)際還貸能力。但企業(yè)還貸能力和抵押房地產(chǎn)的變現能力不是一個(gè)概念。抵押評估的真正目的是，在假設企業(yè)不能持續經(jīng)營(yíng)、無(wú)力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最有可能實(shí)現的變現價(jià)值。因此，在估價(jià)中我們仍應如實(shí)評估其工業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值和變現能力。