自從“劃撥土地使用權具有價(jià)格”的觀(guān)念在我國土地市場(chǎng)上確立以來(lái)，劃撥土地使用權價(jià)格評估便成為土地估價(jià)中的一項常見(jiàn)業(yè)務(wù)，特別是在國有企業(yè)改制中大量出現。2001年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于改革土地估價(jià)結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，提出“可依據劃撥土地的平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價(jià)格”。2002實(shí)施的國家標準《城鎮土地估價(jià)規程》明確規定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權出讓金之和為出讓土地使用權價(jià)格”。這些規定成為確定劃撥土地價(jià)格評估方法的重要參考。事實(shí)上，時(shí)至今日，劃撥土地價(jià)格評估實(shí)務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭議的問(wèn)題。

　　劃撥土地使用權價(jià)格的內涵界定地價(jià)內涵通常包括權利類(lèi)型及權利期限、用途、利用限制條件（如容積率、建筑密度）等核心要素。對劃撥土地使用權而言，首先明確，它是一種用益物權，其擁有的權益是其價(jià)格存在和價(jià)格度量的本質(zhì)所在。

　　關(guān)于劃撥土地使用權年期的界定存在兩種觀(guān)點(diǎn)，一種為“無(wú)限年期”，另一種則通常按用途的法定最高年期設定。筆者傾向于后一種觀(guān)點(diǎn)：首先，《城鎮土地估價(jià)規程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國的土地使用權價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權沒(méi)有明確的年期規定，但并不等同于使用者必然可以“無(wú)限年期”使用。事實(shí)上，這種不加界定代表著(zhù)一種不穩定的狀態(tài)，國家可以隨時(shí)因需要收回；第三，雖然在理論和方法上，可以測算出無(wú)限年期的土地使用權價(jià)格，但是在操作層面，難以對這種并不穩定的“無(wú)限年期”的權益狀況進(jìn)行預期。

　　劃撥土地使用權價(jià)格評估的兩種思路倒算法：長(cháng)期以來(lái)，評估劃撥土地使用權的傳統思路是將其設定為出讓?zhuān)u估正常的出讓土地使用權價(jià)格，再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價(jià)格入手的方法可稱(chēng)之為“倒算法”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統方法。但是，由于它沒(méi)有從權益的特性進(jìn)行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價(jià)格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì )因“循環(huán)推定”而遇到無(wú)法操作的困境。如2006年發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權規范》強化了劃撥土地轉為出讓時(shí)，須按市場(chǎng)水平確定出讓金的思路，并規定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權市場(chǎng)價(jià)格—擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權權益價(jià)格。按此公式，求取應補繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權價(jià)格”。

　　正算法：《城鎮土地估價(jià)規程》規定“劃撥土地使用權價(jià)格評估，可采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價(jià)系數修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過(guò)對相關(guān)參數的分析處理，體現劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價(jià)格的方法即可稱(chēng)為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價(jià)格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關(guān)鍵參數的經(jīng)驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著(zhù)市場(chǎng)化觀(guān)念的日益強化，正算法的應用領(lǐng)域將逐步擴大。

　　以正算法評估劃撥土地價(jià)格的技術(shù)要點(diǎn)應用收益還原法時(shí)，對未來(lái)收益的預期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權利缺少自由流動(dòng)性，二是國家依法直接參與劃撥土地權益的分割。此外，上述原因使得劃撥土地收益風(fēng)險較大，從而還原利率可略高于其正常出讓狀態(tài)下的取值。

　　應用市場(chǎng)比較法時(shí)，應盡量選取相同權利類(lèi)型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過(guò)程中除常規修正外，還需重點(diǎn)分析交易情況、權利特征修正。

　　應用成本逼近法時(shí)，須注意對增值收益的討論。在實(shí)務(wù)中，很多人認為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價(jià)格作為劃撥用地價(jià)格。事實(shí)上，從概念本質(zhì)而言，增值收益不等同于出讓金，雖然有些情況下二者在數量上相近。增值收益的來(lái)源是增加開(kāi)發(fā)投入或用途轉變，其中開(kāi)發(fā)帶來(lái)的增值中需考慮使用者的追加投入。因此用成本法評估劃撥用地價(jià)格時(shí)，應加計使用者再開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的增值。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時(shí)的增值收益率應低于正常出讓下的取值。此外，運用此法，利潤率的取值通常應略低。

　　總之，劃撥土地使用權價(jià)格評估應立足于其權利自身的特征，進(jìn)行分析量化。