各銀監局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監會(huì )直接監管的信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司：

　　為進(jìn)一步落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）精神，加強和改進(jìn)銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展，現提出以下要求，請認真貫徹執行。

　　一、加強市場(chǎng)研究，增強市場(chǎng)適應能力。房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機構要充分認識貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)對確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟協(xié)調健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸增長(cháng)的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場(chǎng)、客戶(hù)出現的新變化，建立與政府規劃、土地、建設、人民銀行、統計等部門(mén)的信息溝通機制，及時(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)政策調整及市場(chǎng)變化作出反應。

　　二、堅持科學(xué)發(fā)展觀(guān)，制定穩健經(jīng)營(yíng)戰略。各銀行業(yè)金融機構要研究制定穩健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過(guò)度集中。要根據房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，及時(shí)分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險狀況，調整房地產(chǎn)貸款結構及投放策略，健全資本約束和穩健經(jīng)營(yíng)機制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩健運行。

　　三、完善內控措施，健全風(fēng)險管理制度。各銀行業(yè)金融機構要按照銀監會(huì )《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監發(fā)〔2004〕57號）及有關(guān)規定，對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類(lèi)型貸款的審批標準、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理等作出明確規定。完善各類(lèi)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分類(lèi)制度，建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險撥備機制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶(hù)的信用評級和統一授信管理辦法。建立各類(lèi)房地產(chǎn)貸款分類(lèi)統計及風(fēng)險敞口的月度監測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預警指標體系。

　　四、嚴格執行有關(guān)信貸管理規定，規范開(kāi)發(fā)貸款行為。各銀行業(yè)金融機構要扎實(shí)做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過(guò)程監控開(kāi)發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經(jīng)濟適用房）、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開(kāi)發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

　　五、加強盡職調查，注重防范土地儲備貸款風(fēng)險。各銀行業(yè)金融機構要認真評估和審慎發(fā)放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質(zhì)、權屬關(guān)系、契約限制、開(kāi)發(fā)規劃等方面的盡職調查，嚴格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地測算和監控土地收儲費用，開(kāi)設專(zhuān)門(mén)的托管賬戶(hù)，警惕土地以低成本轉讓?zhuān)�確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風(fēng)險。要完善相關(guān)抵押手續，認真落實(shí)第二還款來(lái)源，根據風(fēng)險狀況審慎確定抵押率。

　　六、引導合理的個(gè)人住房消費，加強按揭貸款管理。各銀行業(yè)金融機構要積極開(kāi)展個(gè)人首套自住房貸款，穩妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)。首付款比例應當依據借款人還貸風(fēng)險確定，不宜一刀切。要嚴格執行個(gè)人住房貸款風(fēng)險監測等盡職調查制度，加強對各項權證的完整性、真實(shí)性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預售環(huán)節將風(fēng)險轉嫁給銀行，嚴厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護銀行業(yè)和消費者合法權益。

　　七、強化貸后管理，防范和控制信貸風(fēng)險。各銀行業(yè)金融機構要嚴格按照房地產(chǎn)項目工程進(jìn)度發(fā)放貸款，加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的全過(guò)程監控。健全開(kāi)發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴密監控房屋銷(xiāo)（預）售資金流向，可實(shí)行銷(xiāo)（預）售資金專(zhuān)戶(hù)管理，確保專(zhuān)款專(zhuān)用；同時(shí)，高度關(guān)注未實(shí)行封閉管理的開(kāi)發(fā)貸款。加強對貸款抵押物的管理及抵押物價(jià)值變化的監測與評估，對抵押手續不完善及抵押物不足額的部分及時(shí)追加有關(guān)擔保。一旦發(fā)現開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用房地產(chǎn)貸款，要采取嚴厲的懲罰措施直至提前收回貸款。

　　八、進(jìn)一步規范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。信托投資公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執行《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監辦發(fā)〔2005〕212號）有關(guān)規定；用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴格執行信息披露制度。銀行業(yè)監管部門(mén)要根據本通知精神加強對信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監督管理。

　　九、銀行業(yè)監管部門(mén)要加強窗口指導和風(fēng)險提示，加大違規查處力度。要引導各銀行業(yè)金融機構充分利用銀監會(huì )客戶(hù)風(fēng)險信息系統及人民銀行征信系統平臺，及時(shí)登錄有關(guān)房地產(chǎn)貸款客戶(hù)不守信用、違規操作等不良信息，嚴密監測境內外各類(lèi)客戶(hù)違約情況；加強同業(yè)合作，防范和控制客戶(hù)跨行違約行為，建立違約客戶(hù)“黑名單”等聯(lián)合懲戒機制；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)期房抵押貸款擔保等防范信貸風(fēng)險的措施。銀行業(yè)監管部門(mén)要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險情況的調查分析，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監測報告和定期通報制度。當前，要把對房地產(chǎn)貸款合規性檢查作為現場(chǎng)檢查的重要內容，對房地產(chǎn)貸款違規經(jīng)營(yíng)、造成貸款損失等問(wèn)題予以嚴肅處理，情節嚴重的，銀監會(huì )將在媒體公開(kāi)披露并依法實(shí)施業(yè)務(wù)叫停。

　　各銀行業(yè)金融機構要高度重視房地產(chǎn)信貸管理工作，認真貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決策和部署，嚴格按照監管要求，緊密結合實(shí)際，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施，于2006年9月底前將貫徹落實(shí)情況上報銀監會(huì )。遇到新情況、新問(wèn)題，要及時(shí)向銀監會(huì )有關(guān)部門(mén)反映。

　　請各銀監局將本通知轉發(fā)至轄內各銀行業(yè)金融機構。

　　中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )
二○○六年七月二十二日