建住房[2006]165號

各省、自治區建設廳，直轄市建委、房地局、規劃局（委）：

　　為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），切實(shí)調整住房供應結構，現就落實(shí)新建住房結構比例要求提出如下意見(jiàn)，各地要認真貫徹執行。

　　一、明確新建住房結構比例

　　各地要根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實(shí)新建住房結構比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計算，下同）新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。各地應根據當地住房調查的實(shí)際狀況以及土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設規劃，合理確定當地新建商品住房總面積的套型結構比例。城市規劃主管部門(mén)要會(huì )同建設、房地產(chǎn)主管部門(mén)將住房建設規劃納入當地國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展中長(cháng)期規劃和近期建設規劃，按資源節約型和環(huán)境友好型城鎮建設的總體要求，合理安排套型建筑面積90平方米以下住房為主的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房布局，方便居民工作和生活，并將住房套型結構比例分解到具體區域。

　　城市規劃主管部門(mén)要依法組織完善控制性詳細規劃編制工作，首先應當對擬新建或改造住房建設項目的居住用地明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項強制性指標，指標的確定必須符合住房建設規劃關(guān)于住房套型結構比例的規定；依據控制性詳細規劃，出具套型結構比例和容積率、建筑高度、綠地率等規劃設計條件，并作為土地出讓前置條件，落實(shí)到新開(kāi)工商品住房項目。

　　套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。經(jīng)濟適用住房建設要嚴格執行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，有計劃有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

　　住房建設規劃、近期建設規劃和控制性詳細規劃，以及套型結構比例等，按法定程序審定、備案，并按照國務(wù)院要求的時(shí)限及時(shí)向社會(huì )公布。

　　年度土地供應計劃中已明確用于中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用于安排90平方米以下的住房建設。

　　各地要嚴格按照上述要求，落實(shí)新建商品住房項目的規劃設計條件，確定套型結構比例要求，且不得擅自突破。對擅自突破的，城市規劃主管部門(mén)不得核發(fā)建設工程規劃許可證；對不符合規劃許可內容的，施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書(shū)，建設主管部門(mén)不得核發(fā)施工許可證，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得核發(fā)預售許可證。直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市在已完成住房狀況調查的基礎上，經(jīng)深入分析當地居民合理住房需求和供應能力，確需調整新建住房結構比例的，必須報建設部批準，并附住房狀況分析和市場(chǎng)預測報告。

　　二、妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項目

　　對于2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由城市人民政府根據當地年度新建商品住房結構比例要求，區別規劃用地性質(zhì)、項目布局，因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。建設主管部門(mén)要會(huì )同城市規劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)對6月1日前已審批但未取得施工許可證的項目集中進(jìn)行一次清理。清理結果要報同級發(fā)展改革主管部門(mén)備案。經(jīng)城市人民政府明確需要調整套型結構比例的項目，其規劃設計方案和施工圖須按要求進(jìn)行調整，送相關(guān)部門(mén)重新審查合格并辦理相關(guān)調整手續后，建設主管部門(mén)方可發(fā)放施工許可證。

　　需要調整的項目，要明確具體的套型結構比例要求，并納入規劃設計條件，重新審查規劃設計方案。要首先調整過(guò)去違反規定批建的各類(lèi)住宅項目特別是別墅類(lèi)項目，按照國辦發(fā)[2005]26號文件要求在土地出讓合同中約定了銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等控制性要求但企業(yè)未執行的普通商品住房項目，以及以協(xié)議出讓方式取得土地使用權的項目。其他需要調整的項目，地方人民政府也要依法妥善處理。

　　要積極引導和鼓勵項目建設單位主動(dòng)按要求調整套型結構，并在調整后向原審批機關(guān)申請變更規劃等許可內容，有關(guān)審批機關(guān)應當依照文件規定及時(shí)辦理變更手續。對城市人民政府已明確為需要調整套型結構比例的項目，建設單位拒不調整的，原審批機關(guān)應依據《行政許可法》第八條的有關(guān)規定，作出變更規劃等許可的決定。

　　三、嚴肅查處違法違規行為

　　各地建設、規劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要根據有關(guān)法律法規的規定，加強市場(chǎng)監管，嚴肅查處違反或規避套型結構要求的違法違規行為。對情節惡劣、性質(zhì)嚴重的違法違規行為，要公開(kāi)曝光、從嚴處罰。對違規建設的住房，依法該沒(méi)收的，要堅決予以沒(méi)收，所沒(méi)收的住房主要用于解決低收入家庭居住困難。

　　當前應重點(diǎn)查處下列行為：開(kāi)發(fā)建設單位不按照批準的規劃設計條件委托設計；明示或暗示設計單位違反設計規范中住宅層高、套內基本空間的規定，規避套型結構要求；在建設過(guò)程中擅自變更設計，違反套型結構要求等行為。設計單位接受開(kāi)發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照國家法律法規、技術(shù)標準進(jìn)行設計，或采用不正當技術(shù)手段規避有關(guān)規劃控制性要求，或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙，擅自改變套型建筑面積的行為。施工單位不按審查合格的施工圖設計文件進(jìn)行施工，擅自更改設計、預留空間，改變套型建筑面積的行為。監理單位接受開(kāi)發(fā)建設單位明示或暗示，不嚴格按照技術(shù)標準和規劃要求進(jìn)行監理，致使套型結構要求沒(méi)有得到落實(shí)的行為。

　　四、加強監督檢查，落實(shí)責任追究制度

　　國辦發(fā)[2006]37號文件明確要求，“各地區、特別是城市人民政府要切實(shí)負起責任，把調整住房供應結構、控制住房?jì)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展工作的目標責任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展�！背鞘幸巹�、建設、房地產(chǎn)等有關(guān)主管部門(mén)要在當地政府領(lǐng)導下，認真履行職責，建立健全協(xié)調配合工作機制，嚴格程序，密切合作，各司其職。對沒(méi)有按要求嚴格審查，違規發(fā)放規劃、施工、商品房預售許可證和施工圖設計文件審查合格書(shū)的單位和個(gè)人，要及時(shí)予以嚴肅查處；屬于失職、瀆職的，要提請有關(guān)機關(guān)依法追究有關(guān)人員的責任。

　　省、自治區建設主管部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)，加強對市、縣落實(shí)新建住房結構比例工作的指導、監督。對不及時(shí)公布住房建設規劃并按規定上報備案、套型結構比例沒(méi)有按要求公布或公布后未予落實(shí)的，要予以通報批評。

　　各地建設（規劃）主管部門(mén)要會(huì )同監察機關(guān)按照《建設部監察部關(guān)于開(kāi)展城鄉規劃效能監察的通知》（建規[2005]161號），把落實(shí)近期建設規劃、調整住房供應結構情況作為規劃效能監察工作重點(diǎn)，加強監督監察。對措施不落實(shí)、工作不到位的，要責成整改，并依法追究有關(guān)單位和人員的責任。建設部將會(huì )同監察部對有關(guān)工作情況進(jìn)行監督檢查。

中華人民共和國建設部
二○○六年七月六日