目前國內項目管理火熱興起，國內的很多企業(yè)開(kāi)始重視項目管理的應用，包括對項目經(jīng)理、中高層經(jīng)理甚至全員的項目管理培訓，同時(shí)也有一些企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行項目管理的咨詢(xún)。那么在當前情況下，企業(yè)如何規劃項目管理呢？項目管理對企業(yè)有什么幫助呢？如惠普公司、聯(lián)想集團、方正奧德等公司都有比較多的投入，其收益也是顯而易見(jiàn)的，體現在公司管理制度的改進(jìn)，職員項目管理水平和意識的提高，而最直接的表現就是，成功項目的數量的增加和項目實(shí)施的利潤的提高。

　　應該說(shuō)我國的項目管理水平還遠遠落后于西方的發(fā)達國家，國外成熟的項目管理理論已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但我國真正的引進(jìn)也只是在最近幾年，還沒(méi)有真正形成屬于自己的項目管理理論體系，只是在簡(jiǎn)單地學(xué)習和模仿。筆者就這一問(wèn)題進(jìn)行深入探討。

　　1、項目概況

　　從牡丹江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)情況看，總量上看已大大超過(guò)市場(chǎng)的正常需求，今年新開(kāi)工近 200 萬(wàn) m2，加上結轉工程和存量房，到年底上市量可達 250~300 萬(wàn) m2.遠遠超過(guò)正常的市場(chǎng)需求。從供應總體形勢上看，需求總量趨于平穩，而增長(cháng)總量過(guò)大。從價(jià)位上看，前兩年房?jì)r(jià)上漲較快，一般普通住宅由 1998年的 1 500 元/m2 漲到 2000 年的 1 700 元/ m2，上漲幅度 15%~20%.無(wú)論從總量上、價(jià)格上都遠遠超過(guò)了老百姓的正常承受能力。

　　該市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在總量上趨于平穩，不會(huì )有大起大落，購房者是普通工薪族中、低收入的大眾層為主，當然對高檔住宅的需求也還會(huì )有一定的比例，但不會(huì )太大。這就是在今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調。小區建設該項目規劃建筑面積 4.3 萬(wàn) m2，根據市規劃局給定的范圍，此片共有被動(dòng)遷戶(hù) 242戶(hù)，無(wú)照房住宅 10 戶(hù)，拆除面積 453.13 m2；非住宅 4 戶(hù)，拆除面積 864.30 m2，安置面積 1.529 m2.

　　2、項目開(kāi)發(fā)前期規劃

　�。�1）項目選址。隨著(zhù)城市開(kāi)發(fā)腳步的加快，以及城市基礎設施的改造和完善，城市主干路，購房者偏愛(ài)購買(mǎi)環(huán)境好，離江邊公園較近的房子。一是空氣質(zhì)量較好。二是方便晨練等活動(dòng)。該片臨近江堤，周邊有很多的學(xué)校。周邊已經(jīng)竣工的房屋門(mén)市已經(jīng)開(kāi)始向汽車(chē)配件方向發(fā)展，有望開(kāi)發(fā)后成為汽配一條街。

　　可行性研究的主要依據是牡丹江市經(jīng)濟建設的方針、政策和長(cháng)遠規劃。經(jīng)過(guò)主管部門(mén)批準的項目開(kāi)發(fā)文件。有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規范、指標、要求等資料。主要研究以下幾個(gè)方面：項目概況，項目用地的現狀調查和動(dòng)遷安置情況，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況預測和建設規模確定，規劃及設計方案選擇，建筑市場(chǎng)情況及建材供給情況，環(huán)境影響和環(huán)保情況，開(kāi)發(fā)建設計劃，經(jīng)濟及社會(huì )效益分析。

　�。�2）規劃建設總面積 4.300 萬(wàn) m2，還動(dòng)遷面積 1.529 萬(wàn) m2，其中，住宅為 1.370 萬(wàn) m2，門(mén)市為 0.159萬(wàn) m2，可出售商品房面積為 2.771 萬(wàn) m2，其中，住宅為 2.291 萬(wàn) m2，門(mén)市為 0.480 萬(wàn) m2.估算單位造價(jià)為 600 元/ m2，工程總造價(jià)：2 580 萬(wàn)元。預計銷(xiāo)售收入為 5 430 萬(wàn)元，其中，商品房收入為 4 772 萬(wàn)元，動(dòng)遷戶(hù)重置收入為 300 萬(wàn)元。

　　預計支出為 5 249.25 萬(wàn)元。

　　收入-支出=5 430 萬(wàn)元-5 249.25 萬(wàn)元=180.75 萬(wàn)元。

　　與該項目同期可實(shí)施的備選方案有兩個(gè)。其中，方案一公寓的開(kāi)發(fā)項目，規劃 5.4 萬(wàn) m2，動(dòng)遷比 1：0.46，預期利潤 100 萬(wàn)元。方案二家園小區的建設項目，規劃 6.8 萬(wàn) m2，動(dòng)遷比 1：0.41，預期利潤 70 萬(wàn)元。通過(guò)對兩個(gè)項目的綜合考察和測算，動(dòng)遷比相對較大，預期利潤降低很大，投資的風(fēng)險也增加了。通過(guò)社會(huì )問(wèn)卷調查和專(zhuān)家研究意見(jiàn)，綜合考評三個(gè)方案的可行性，得出該項目可行的結論。

　�。�3）該小區共設計住宅 470 套，其中，按規定設計還動(dòng)遷戶(hù)用房 240 套。根據地段情況、購買(mǎi)力情況、周邊銷(xiāo)售形式等因素確定的設計方案，商品房設計按小戶(hù)型 70 m2 以?xún)日?30%、中戶(hù)型 70~110 m2占 40%、大戶(hù)型 110 m2 以上占 30%的比例進(jìn)行設計。

　�。�4）施工期質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制。工程質(zhì)量就是房地產(chǎn)企業(yè)的生命，合理的工程進(jìn)度和造價(jià)就是效益。在工程施工設計中，必須充分考慮工程進(jìn)度的科學(xué)合理性，充分考慮材料的成本、質(zhì)量控制，保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量。馨園小區的建設階段質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等管理規劃編制依據和文件主要內容如下：

　　小區綜合樓總占地面積為 2 萬(wàn) m2，建筑基底面積為面 6 461 m2，道路廣場(chǎng)面積 4 528 m2，綠化面積9 011 m2.包括大小棟號共 5 項，分別是 1#、2#、3#、變電所（換熱站、水泵房）、半地下車(chē)棚。其中，配套設施建筑面積 2 081 m2，位于小區正中心部位，該樓共 2 層，底層層高 4.2m，總建筑高度 12.4m.

　　在投資控制中積極搞好建經(jīng)核算，減少一切不必要的損失和支出，在工程結算審核上遵守合同，執行定額，精打細算，嚴格審核，是提高企業(yè)效益的重要環(huán)節。按照初步設計總概算控制施工圖設計，各專(zhuān)業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破，限額設計并不是一味考慮節約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資切一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實(shí)際，實(shí)事求是、精心設計和保證設計科學(xué)性的實(shí)際內容，為鼓勵促進(jìn)設計人員做好方案選擇，要把競爭機制引入設計部門(mén)，實(shí)行設計招標，促進(jìn)設計人員增強競爭意識，增強危機感受和緊迫感，克服方案比選的片面性和局限性，要鼓勵設計人中解放思想，開(kāi)拓新路，激發(fā)創(chuàng )作靈感，使功能好、造價(jià)低、效益高、技術(shù)經(jīng)濟合理的設計方案脫穎而出。主動(dòng)控制應用在工程項目建設全過(guò)程，主動(dòng)地控制工程造價(jià)。

　　3、項目營(yíng)銷(xiāo)策劃及資金運作情況

　　該市現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基本情況是進(jìn)入 2002 年有人稱(chēng)其為小戶(hù)型年，相對于適應中低收入家庭的低價(jià)位住房卻出現結構性短缺，總量不能適應中低收入家庭的住房需求。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對低價(jià)位住房市場(chǎng)的淡漠，失去應有的重視。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主要手段是，根據當時(shí)建設主管部門(mén)的有關(guān)要求，可以在場(chǎng)地達到了三通一平，建設方案確定后，建設投資達到了 30%以上即可以進(jìn)行商品房預售工作。提高資金利用率，措施落到實(shí)處，服務(wù)落到家門(mén)口，以確保資金的回籠。

　　首先，要做好市場(chǎng)調研，確定營(yíng)銷(xiāo)目標。要對房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)進(jìn)行研究，以期對該類(lèi)市場(chǎng)目前和來(lái)供需進(jìn)行分析。經(jīng)濟適用房有效供給不足。要想到客戶(hù)之所想，客戶(hù)想不到的，要靠自己的專(zhuān)業(yè)知為客戶(hù)想到。其中，以建筑的地址選擇最能體現開(kāi)發(fā)商對于建設“用心”程度，理想居所環(huán)境的三個(gè)件是講究居住環(huán)境的舒適性，講究住家生活的寧靜。講究住宅未來(lái)的發(fā)展性。其次，還要做好廣告宣傳以外力發(fā)展自己。調查研究購房者的具體需求和購買(mǎi)動(dòng)機，大膽策劃，善于“造勢”。新居在推出前，分利用現有的資源進(jìn)行“造勢”，具體內容如免費預售登記、特價(jià)房等。最后，抓住時(shí)機，靈活經(jīng)營(yíng)，立品牌意識，創(chuàng )造企業(yè)形象。

　　4、項目后評價(jià)

　　該項目的實(shí)施總體上還是成功的。項目按照原計劃的步驟的進(jìn)行。項目進(jìn)度、項目質(zhì)量都在計劃制內，而且項目效益遠遠超出了計劃目標。其中聯(lián)合開(kāi)發(fā)、風(fēng)險共擔成功地解決了公司開(kāi)發(fā)中的短缺流動(dòng)資金周轉問(wèn)題。設計方面從公司的設計意見(jiàn)反饋書(shū)中可以看出還是符合開(kāi)發(fā)商建設開(kāi)發(fā)意圖的。強平面配置及室內格局的合理與使用順暢是提高附加價(jià)值的首要工作，減少室外與室內使用面積的浪費使每一平方的面積都做最合理的安排，使每個(gè)不同用途的空間能發(fā)揮最高的附加價(jià)值。

　　對成本的控制是同時(shí)考慮設計與施工 2 個(gè)方面。一般而言，設計階段決定的成本高達 70%，發(fā)包段是 20%，施工階段 6%，保修階段 4%.對降低工程成本的方法是由研討設計開(kāi)始，對不利于成本的素逐一提出并加以研討。作業(yè)內容包括設計內容合理性、材料質(zhì)量、品牌、發(fā)包價(jià)格、施工方法難易與合理性、工期、質(zhì)量、成本構成與分配比例、預算控制、合同管理、工程變更、工程糾紛索賠、工損害鑒定、決算等將進(jìn)度做合里安排，如能縮短工期意味著(zhù)提前竣工使用，科學(xué)的資金運用計劃，將造更大效益。

　　財務(wù)評價(jià)著(zhù)重計算成本利潤率和投資回收期。

　�。�1）成本利潤率。是指項目建成基本售出后利潤總額與項目總開(kāi)發(fā)成本的比率。它是考察項目單投資盈利能力的靜態(tài)指標。其計算公式為：

　　項目成本利潤率=（項目開(kāi)發(fā)總價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本×100%

　　=（5 560 萬(wàn)元－4 080 萬(wàn)元）/ 4 080 萬(wàn)元×100%=36.27%

　　在財務(wù)評價(jià)中將成本利潤率與行業(yè)平均成本利潤率對比，可以判斷項目單位投資盈利能力是否達本行業(yè)的平均水平。成本利潤率越大，說(shuō)明項目投資效益越好。開(kāi)發(fā)商利潤率是開(kāi)發(fā)商所承擔的開(kāi)發(fā)險的回報。

　�。�2）投資回收期。是指項目的凈收益（包括利潤和折舊）抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流資金）所需要的年限。它是反映項目投資回收速度的靜態(tài)指標。投資回收期一般從建設開(kāi)始年算起，可以從投入使用開(kāi)始年算起。為避免誤解，在計算這個(gè)指標時(shí)，應注明起算時(shí)間式。

　　根據公司財務(wù)提供的凈現金流量表，第 2 年累計凈現金流量為－165 萬(wàn)元，第 3 年累計凈現金流首次出現正值，凈現金流量為 890 萬(wàn)元，求出 Pt =2.19 年。

　　在項目評價(jià)中將算出的投資回收期（Pt）與部門(mén)或行業(yè)的基準回收期（Pc=3.5 年）比較，因Pt <Pc則該項目在財務(wù)上是可取的。

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