21世紀我國將會(huì )釋放出巨大的住房需求，從而為住宅金融的發(fā)展提供新的機遇。但是，中國“入世”表明住宅金融業(yè)“與狼共舞”的日子已為期不遠。當發(fā)達國家的住宅市場(chǎng)趨于飽和時(shí)，中國這個(gè)世界上最具潛力的住宅金融市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，必然會(huì )吸引眾多外國金融企業(yè)趨之若鶩。面對機遇和挑戰，中國應當創(chuàng )造一種全新的住宅金融體系。

　　第一，在住宅金融一級市場(chǎng)上，各類(lèi)商業(yè)銀行、保險公司為消費者購房和開(kāi)發(fā)商建房提供抵押信貸、擔保保險等多種金融服務(wù)；

　　第二，在抵押二級市場(chǎng)上，各類(lèi)機構投資者（投資基金、養老基金、投資銀行、保險公司等）能通過(guò)抵押貸款證券的買(mǎi)賣(mài)，將更多的長(cháng)期資金引入住宅金融市場(chǎng)；

　　第三，中央銀行通過(guò)制定規則、實(shí)施監管和稽核，保證住宅金融市場(chǎng)資金充裕且具有高流動(dòng)性，促進(jìn)其健康發(fā)展；

　　第四，政府運用政策優(yōu)惠，如減免稅、利息補貼、政策性擔保等，鼓勵居民參加住房?jì)π�，鼓勵居民購房和引導開(kāi)發(fā)商的資金投向，促進(jìn)銀行信貸結構的調整，從而實(shí)現調控市場(chǎng)的目的。

　　這一構想若能實(shí)現，我國的住宅業(yè)和住宅金融業(yè)將步人一個(gè)穩步發(fā)展的新時(shí)期。但構想的實(shí)現顯然不可能一蹴而就，它需要我們進(jìn)行長(cháng)期的努力。就近期而言，如下兩個(gè)方面尤其值得我們特別關(guān)注：

　　完善抵押保險擔保機制。抵押保險機制的完善主要工作包括兩大方面：

　　一、是讓專(zhuān)業(yè)化的保險公司進(jìn)入住宅抵押市場(chǎng)，以多樣化保險產(chǎn)品，專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理方式，為居民購房或從事房地產(chǎn)投資提供可靠的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。當前，應當特別鼓勵中、高收入群體通過(guò)購買(mǎi)保險公司的保險，獲得銀行貸款和房屋的所有權。其實(shí)，許多國外的保險公司，早巳對中國的住房抵押市場(chǎng)和抵押保險市場(chǎng)虎視眈眈。面對國外保險公司的挑戰，我國的保險業(yè)如不積極地改善管理，提高服務(wù)質(zhì)量，那么，失去的可能不只是保險市場(chǎng)的份額，還將失去抵押市場(chǎng)的份額。

　　二、是國家應建立政策性擔保機制，對中低收入戶(hù)抵押貸款提供擔保。其可采取的方式如下：

　　1、由政府財政提供初始資本金或向協(xié)辦銀行發(fā)行債券募集資金，在有關(guān)主管部門(mén)管轄下設立政策性保險總公司，各城市成立分公司，負責政策的制定、委托銀行的資格認定和監督管理等。這種集中管理模式有利于實(shí)現抵押貸款的標準化和提高抵押保險的規模經(jīng)濟效益，也便于政府用信息和政策引導市場(chǎng)發(fā)展。

　　2、委托商業(yè)銀行發(fā)放政策性擔保抵押貸款。凡資產(chǎn)達到一定規模、經(jīng)濟效益好、資信高的商業(yè)銀行，經(jīng)央行和擔保公司的審批，均可成為政策性擔保抵押貸款的發(fā)放機構。受委托銀行應認真執行委托合同，及時(shí)報告政策性擔保貸款的發(fā)放情況，并接受主管部門(mén)的監督和審計。專(zhuān)業(yè)化銀行介入住房抵押擔保市場(chǎng)，有利于規范經(jīng)營(yíng)，減少政策性擔保經(jīng)營(yíng)的成本，也可以避免各地各政府部門(mén)搞“有償服務(wù)”，損害消費者利益。

　　3、政策性擔保的范圍應限定于對中低收入居民。貸款的限額、房屋的種類(lèi)、房屋面積和購房者的收入上限，應由政策性擔保公司依據不同時(shí)期、不同地區的具體情況制定，且保險金額不宜超過(guò)貸款金額的30％。如貸款首期付款為15％-20％，政策性擔保為30％。這樣，銀行承擔的風(fēng)險便只有貸款總額的50％-55％。這有利于抑制借款人濫用政策性擔保貸款，同時(shí)，也迫使受托銀行建立有效的風(fēng)險防范機制，從而加強銀行與政策性擔保公司的合作關(guān)系。

　　4、完善的相關(guān)配套措施。為降低政策性擔保公司的經(jīng)營(yíng)成本，各地方政府應利用城市住房基金，建立一批臨時(shí)周轉房或廉租房，以保障借款人在失去房產(chǎn)時(shí)得以滿(mǎn)足基本的住房需求。同時(shí)，完善抵押制度，特別是抵押物處置的法律程序，真正降低政策性擔保運作成本和保全銀行債權人的利益，也是至關(guān)重要的。

　　培育和發(fā)展住宅抵押二級市場(chǎng)。抵押貸款證券化，是以一級市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎發(fā)行抵押貸款證券的融資行為。在我國，積極地探討引進(jìn)這種新融資機制的意義在于：

　�。�1）通過(guò)將非流動(dòng)性抵押貸款轉化為可流通的證券，將傳統的由借款人—金融中介機構—儲蓄者組成的信用鏈條，延長(cháng)為由眾多金融機構、投資者參與的更長(cháng)的信用鏈，將產(chǎn)生降低、分散或化解金融風(fēng)險的作用，同時(shí)也為更多的中小金融機構進(jìn)入住宅市場(chǎng)開(kāi)辟新的融資渠道；

　�。�2）有利于改善銀行的資產(chǎn)負債結構，提高銀行資本利用率；

　�。�3）豐富金融產(chǎn)品，促進(jìn)證券市場(chǎng)的發(fā)展；

　�。�4）降低住房信貸融資成本，提高居民購房的支付能力和有效需求。

　　可選擇的實(shí)施方案包括以下兩點(diǎn)：

　　第一，在中央銀行的監管下，通過(guò)立法程序，成立全國性的抵押貸款證券化公司。這種制度安排的優(yōu)勢在于：首先，由政府發(fā)起設立證券化公司（可以是政府獨資或股份制公司），在抵押市場(chǎng)上充當“最后貸款人”，有利于規范市場(chǎng)、建立標準化的交易程序、有效的定價(jià)機制和統一的清算體系，也有利于實(shí)現社會(huì )效益與經(jīng)濟效益的雙重目標。其次，政府發(fā)起設立的抵押證券公司的信用等級高，可以降低發(fā)行抵押貸款證券的成本。再次，全國性證券機構的建立；既可避免地方部門(mén)和機構局部利益驅動(dòng)“圈錢(qián)”，也可以擴大貸款組合的地域分布，優(yōu)化貸款組合，從而避免貸款組合的收入流受區域性經(jīng)濟波動(dòng)的影響。此外，將證券公司置于中央銀行的監管之下，有利于中央銀行制定統一的貨幣政策，并對金融市場(chǎng)實(shí)施有效調控。

　　第二，就抵押證券公司的發(fā)展戰略而言，在起步階段，應以抵押貸款的批發(fā)買(mǎi)賣(mài)為主。當銀行資金短缺時(shí)，抵押證券公司可以通過(guò)收購抵押貸款的方式向銀行注入資金，以緩解銀行的流動(dòng)性風(fēng)險。當市場(chǎng)利率下降，銀行資金充裕時(shí)，抵押證券公司可以通過(guò)“逆向”操作，出售抵押貸款，讓銀行繼續享有抵押貸款所帶來(lái)的較高收益。抵押公司則從貸款的收益與融資成本的利差中獲取收益，建立自己的資產(chǎn)組合和雄厚的儲備基金，為公司的長(cháng)遠發(fā)展和風(fēng)險防范奠定基礎。在市場(chǎng)體系不斷完善的基礎上，可以借鑒國外的經(jīng)驗，設計出更多的抵押證券品種，以滿(mǎn)足眾多機構投資者的多樣化投資的需求，從而將更多的長(cháng)期資金引入住宅市場(chǎng)建筑時(shí)報