摘要： 國家《建設工程監理規范》將工程質(zhì)量保修期的監理工作列入施工階段的監理內容。筆者有幸參與某小區一等工程項目（多層房屋30余棟建筑面積15萬(wàn)余m2）的保修階段監理工作感觸頗深，特撰寫(xiě)此文與同行切磋交流。

　　關(guān)鍵詞： 施工監理 房屋保修

　　一、監理依據和工作重點(diǎn)

　　1、工程保修監理依據。工程保修是指工程質(zhì)量保修，監理應依據《建設工程監理規范》、《深圳市施工監理規程》、《工程建設監理合同》和設計文件、工程質(zhì)量驗評標準進(jìn)行。為了確保保修及時(shí)保證質(zhì)量施工合同還應規定工程質(zhì)量的保修金額（一般為工程總造價(jià)的5%）和保修金的預留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過(guò)業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專(zhuān)項工程保修合同。

　　2、關(guān)于工程保修期的計算。關(guān)于工程的保修期限應依據監理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設監理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規定的期限。監理合同中規定的是監理業(yè)務(wù)期限，目前一般保修期監理定為1年，而施工合同規定的是承包商對工程負責報修的期限，但必須符合國家《建設工程質(zhì)量管理條例》第六章建設工程質(zhì)量保修的規定。故施工合同規定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

　　3、保修階段的監理工作重點(diǎn)應根據具體工程對象和工程使用狀況確定。筆者認為以下內容應列為監理重點(diǎn)：

　�、賹�應進(jìn)行沉降觀(guān)測的建筑物，應關(guān)注其觀(guān)測成果和觀(guān)測方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩定，如發(fā)現異常情況，應通知設計和質(zhì)監部門(mén)進(jìn)行分析研究處理；

　�、趯�工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門(mén)窗工程；

　�、壅{查屋面、浴廁間、外墻面防水效果；

　�、芙o水管及排水管有無(wú)滲漏以及衛生潔具使用狀況。

　　二、監理工作的方法及措施：

　　1、工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現場(chǎng)，而監理單位則應根據工程項目大�。�可以不設項目監理機構）宜在參加該項目施工階段監理工作的監理人員中保留必要的人員。

　　2、監理人員要漁業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時(shí)聽(tīng)取用戶(hù)意見(jiàn)。同時(shí)，與有關(guān)承包商保持電話(huà)聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

　　3、在單位工程竣工驗收時(shí)，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書(shū)》，其內容為具體保修項目，期限以及有關(guān)承諾。

　　4、組織承包商對工程使用情況進(jìn)行質(zhì)量回訪(fǎng)，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風(fēng)、冬季低溫）如臺風(fēng)暴雨過(guò)后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對發(fā)現的問(wèn)題按單位工程進(jìn)行登記。

　　5、在工程保修期1年即將到期的前1-2個(gè)月，由監理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進(jìn)行全面目測檢查。發(fā)現的問(wèn)題及需要維修的內容按單位工程列表登記。

　　6、監理人員對用戶(hù)反饋的意見(jiàn)和以上質(zhì)量回訪(fǎng)與檢查中發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題與缺陷發(fā)現的原因進(jìn)行詳細調查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責任。比較嚴重的質(zhì)量缺陷應由監理人員組織業(yè)主、設計人員和承包商共同研究確定原因。關(guān)鍵是要確定該工程質(zhì)量缺陷是否在正常使用條件下產(chǎn)生的。因為國家《建設工程質(zhì)量管理條例》規定的是在正常使用條件下，工程存在的質(zhì)量缺陷均應由承包商負責，無(wú)條件保修。監理人員及時(shí)發(fā)出《工程維修通知書(shū)》要求承包商在接到通知書(shū)十日內派人進(jìn)行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質(zhì)量問(wèn)題要求責任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過(guò)監理、設計人員、業(yè)主方共同審批后，由監理人員監督實(shí)施處理。

　　7、承包商若不能按監理人員要求及時(shí)進(jìn)行維修，監理人員應書(shū)面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時(shí)，監理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發(fā)生的費用依據施工合同規定在質(zhì)量保修保證金中扣除。

　　8、當監理合同約定的工程保修期監理業(yè)務(wù)過(guò)期后，承包商應按施工合同和國家《建設工程質(zhì)量管理條例》的規定仍需對工程繼續履行質(zhì)量保修義務(wù)。

　　三、關(guān)于地基基礎和主體結構工程的最低保修期限問(wèn)題的幾點(diǎn)認識：

　　1、國家《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程，房屋建筑的地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現目前設計施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限說(shuō)明。據國家《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2001）規定的3類(lèi)普通房屋和建筑物，其設計年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護的前提下才能滿(mǎn)足的條件。

　　2、在保修階段監理工作中發(fā)現工程竣工驗收合格并移交使用單位后，有的使用單位擅自改變設計使用功能，即出現工程的非正常使用條件，增加了結構的活荷載甚至破壞了屋面和外墻面防水功能等情況。舉例說(shuō)明：

　�、贅菍愚k公室改為檔案資料室，宿舍改為文具倉庫；

　�、谖菝嫔霞釉O太陽(yáng)能熱水器，電視等無(wú)線(xiàn)接收設備，屋面和外墻面設置大型廣告牌；

　�、凼覂冗M(jìn)行二次裝修擴門(mén)拆墻，改變水、電管線(xiàn)；

　�、芪菝嫣鞙匣覊m和生活垃圾堆積，天溝流水不暢，個(gè)別水落堵塞等。

　　監理人員一旦發(fā)現上述情況，即應書(shū)面通知業(yè)主或使用單位，并提出處理意見(jiàn)，引起重視。

　　3、關(guān)于地基基礎和主體結構分部保修如何實(shí)施，缺乏具體配套措施，不好操作。因保修期為50年，是人生的大半輩子。歲月滄桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和責任人？又如何分清責任工程是否屬正常使用和正常維護。筆者認為實(shí)施這條不大現實(shí)。

　　四、幾點(diǎn)體會(huì )和建議：

　　1、監理單位把工作重點(diǎn)和主要精力放在施工階段監理工作中，無(wú)疑是正確的。只有在施工階段對工程質(zhì)量進(jìn)行有效的、嚴格的控制，不留人和質(zhì)量隱患，使工程竣工每一分部質(zhì)量均達到設計和施工質(zhì)量驗收標準，同時(shí)滿(mǎn)足用戶(hù)的使用功能要求，使業(yè)主放心使用。實(shí)踐證明，施工階段監理工作越到位，保修監理工作量就會(huì )大大減少。

　　2、當房屋建筑工程投入使用過(guò)程中，由于荷載對結構構建產(chǎn)生時(shí)間效應和構件在溫度和濕度變化中以及地基的沉降等原因會(huì )產(chǎn)生變形。同時(shí)，在建筑物協(xié)調變形過(guò)程中會(huì )產(chǎn)生次應力的不利影響。（當然，在正常設計、正常施工以及正常使用和維護條件下，以上結構、構件不會(huì )發(fā)生超承載力極限狀態(tài)和正常使用極限狀態(tài)的質(zhì)量問(wèn)題。）故工程在使用一階段后，會(huì )出現這樣、那樣質(zhì)量小問(wèn)題是正常的，也是難免的。所以說(shuō)工程質(zhì)量保修是必要的，即使竣工驗收質(zhì)量達到優(yōu)良等級的工程也不例外。

　　3、監理單位對保修階段也要像施工階段監理那樣重視，就像工業(yè)產(chǎn)品售后服務(wù)那樣，想用戶(hù)所想，急用戶(hù)所急。搞好保修階段監理工作，也是監理單位提高資信度保持監理行業(yè)形象，創(chuàng )監理品牌的重要方面。

　　4、監理人員首先要模范地貫徹執行國家《建設工程質(zhì)量管理條例》關(guān)于有關(guān)工程保修的規定，在施工階段監理工作中，嚴格控制材料、構配件質(zhì)量和施工操作工序質(zhì)量，確保工程在正常條件下施工。同時(shí)呼喚業(yè)主方要確保工程的正常使用條件和采取正常的維護措施，以求房屋建筑工程達到設計規定的使用年限。

　　5、建議國家和各級建設行政主管部門(mén)對貫徹國家《建設工程質(zhì)量管理條例》中，制定關(guān)于房屋地基基礎和主體結構保修期為50年的相應的具體配套措施便于實(shí)施。