收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評估：

　?。ㄒ唬┈F金流

　　從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)人員，通常使用其特定的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，來(lái)描述與現金流相關(guān)的各種類(lèi)型的收入和費用項目，這些術(shù)語(yǔ)包括：

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

　　2.空置和收租損失

　　實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒(méi)有收到租金。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設置的自動(dòng)售貨機、投幣電話(huà)等獲得的收入稱(chēng)為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱(chēng)計劃外收入。

　　4.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。

　　5.收益性物業(yè)的運營(yíng)費用

　　收益性物業(yè)的運營(yíng)費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護、維修費）、為租戶(hù)提供服務(wù)的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營(yíng)費用的范疇。

　　6.凈經(jīng)營(yíng)收入

　　從有效毛收入中扣除運營(yíng)費用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入，即：

　　凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運營(yíng)費用

　　7.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評價(jià)，并不僅僅停留在獲取的凈經(jīng)營(yíng)收入的多少，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除。

　　8.現金流計算

　　從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現金流。

　?。ǘ┫嚓P(guān)問(wèn)題分析

　　還本付息的數量，取決于業(yè)主購置物業(yè)時(shí)所用抵押貸款的數量和期限。

　　1.物業(yè)估價(jià)

　　2.大修基金和保證金基金

　　3.所得稅