房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目收入估算與資金籌措：

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　　估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計劃（含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計劃）。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應的數量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。

　　1.租售方案

　　租售物業(yè)的類(lèi)型與數量，要結合項目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數量來(lái)確定，并要考慮到租售期內房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對租售數量的影響。對于一個(gè)具體的項目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關(guān)系，在整個(gè)租售期內每期（年、半年、季度、月）擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。

　　2.租售價(jià)格

　　租售價(jià)格應在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到項目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。

　　租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟、社會(huì )等宏觀(guān)環(huán)境對物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開(kāi)發(fā)項目租售價(jià)格的影響。

　　3.租售收入

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數量乘以單位租售價(jià)格。對于出租的情況，還應考慮空置期（項目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比）對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進(jìn)行。

　　4.收款方式

　　收款方式的確定，應考慮當地房地產(chǎn)交易的付款習慣，確定分期付款的期數及各期付款的比例。

　?。ǘ┵Y金籌措資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資金使用計劃和銷(xiāo)售收入計劃為基礎，確定資金的來(lái)源和相應的數量。項目的資金來(lái)源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿(mǎn)足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。