房地產(chǎn)實(shí)際收益和客觀(guān)收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在當前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因為具體經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì )得到不切實(shí)際的結果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實(shí)際收益為零，甚至為負數（因為要繳納有關(guān)稅費），但如此并不表示該塊空地無(wú)價(jià)值。再如，一個(gè)交通便利的商場(chǎng)或酒店，由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數，這也不意味著(zhù)該房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會(huì )議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著(zhù)該賓館的價(jià)值較高。

　　客觀(guān)收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營(yíng)費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應采用正?？陀^(guān)的數據。為此，除有租約限制外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或者凈收益后，還應將它們與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^(guān)的情況不符，應對它們進(jìn)行適當的修正，使其成為正?？陀^(guān)的。