【學(xué)員問(wèn)題】傳統投資決策方法的局限性有哪些？

　　【解答】房地產(chǎn)投資決策中的傳統方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務(wù)評價(jià)方法，它是從財務(wù)方面來(lái)探討項目投資的可行性，應用的前提條件是投資項目現金流可預測。因此，采用財務(wù)評價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了項目的財務(wù)內部收益率（FIRR）或財務(wù)凈現值（FNPV），也難以做出準確決策。

　　運用財務(wù)評價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性，即通過(guò)投資項目現金流人可收回投資，或在市場(chǎng)出現不利狀況時(shí)可出售資產(chǎn)收回投資；二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響，即不考慮投資的時(shí)間價(jià)值，當FNPV大于零時(shí)現在就投資，當FNPV小于零時(shí)就拒絕投資。

　　在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財務(wù)評價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估，主要表現在：一是忽視了投資項目中的柔性?xún)r(jià)值，它假設未來(lái)變化是按決策時(shí)的環(huán)境發(fā)生，事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的長(cháng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，要求投資者根據市場(chǎng)條件變化，對項目投資決策適時(shí)進(jìn)行調整。二是忽視了投資機會(huì )的選擇，只是對是否投資進(jìn)行決策，沒(méi)有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長(cháng)，將凈現值是否大于零或是否高于目標收益率（最低可接受收益率）作為投資評價(jià)準則。實(shí)際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內獲利，而且，有些房地產(chǎn)項目的投資，其目的并不僅是為了獲得財務(wù)上的利益，有時(shí)更多的是從企業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的角度來(lái)決策，使企業(yè)獲得未來(lái)成長(cháng)的機會(huì )。

　　因此，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統的投資決策方法顯然較難滿(mǎn)足科學(xué)決策的需要。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。