【提問(wèn)】開(kāi)發(fā)投資杠桿率=投入的自有資金/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；還是開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/投入的自有資金；同理房?jì)r(jià)租金比公式；量?jì)r(jià)彈性公式；土地轉化率；開(kāi)發(fā)強度系數；都不確定誰(shuí)是分母，誰(shuí)是分子。謝謝

　　【回答】學(xué)員JANE001LIN，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　土地轉化率＝當期政府批準（新建商品房）預售和銷(xiāo)售面積/當期土地出讓面積規劃建筑面積

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權益資本

　　量?jì)r(jià)彈性＝過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率

　　開(kāi)發(fā)強度系數＝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　房?jì)r(jià)租金比＝房?jì)r(jià)/租金

　　【追問(wèn)】書(shū)中關(guān)于開(kāi)發(fā)投資杠桿率的敘述對嗎？

　　【回答】學(xué)員yl_youzi，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權益資本的比率，開(kāi)發(fā)投資杠桿率反映開(kāi)發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平，它的數值越高，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財務(wù)風(fēng)險也越大。

　　——這句話(huà)是對的

　　【追問(wèn)】開(kāi)發(fā)投資杠桿率=自有資金或權益資本/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權益資本，到底什么是分子，什么是分母？還有土地轉化率中當期土地出讓面積與當期政府批準新建商品房預售和銷(xiāo)售面積到底什么是分子，什么是分母？

　　【回答】學(xué)員ymy2013ymy，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　按書(shū)上來(lái)，開(kāi)發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與開(kāi)發(fā)商投入的自有資金或權益資本的比率，算式如下：開(kāi)發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/自有資金或權益資本。分子應該是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

　　土地轉化率＝當期政府批準（新建商品房）預售和銷(xiāo)售面積/當期土地出讓面積規劃建筑面積，當期政府批準（新建商品房）預售和銷(xiāo)售面積是分子。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理