【提問(wèn)】

　　下面全是輔導書(shū)上的題：

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用為租金收入的30%，從2006年開(kāi)始年收入增長(cháng)2%，經(jīng)營(yíng)費用增長(cháng)1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限年限為35年，最后一年不再經(jīng)營(yíng)，支出費用500萬(wàn)元之后以4800萬(wàn)元轉讓?zhuān)ňl(fā)生在年末），該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬類(lèi)為8%，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價(jià)格為？

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)2006年租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用為租金收入的30%，從2007年開(kāi)始年收入增長(cháng)2%，經(jīng)營(yíng)費用增長(cháng)1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為？

　　某水池的容積為400m3，2005年6月建成，經(jīng)濟壽命5年該類(lèi)水池的單位體積造價(jià)為500元/m3，則該水池2008年6月的價(jià)格接近？

　　【回答】學(xué)員xiaoyuziqing，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用為租金收入的30%，從2006年開(kāi)始年收入增長(cháng)2%，經(jīng)營(yíng)費用增長(cháng)1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限年限為35年，最后一年不再經(jīng)營(yíng)，支出費用500萬(wàn)元之后以4800萬(wàn)元轉讓?zhuān)ňl(fā)生在年末），該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬類(lèi)為8%，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價(jià)格為？

　　——您可以分開(kāi)來(lái)算，

　　1、先算租金收入的折現值，然后再算經(jīng)營(yíng)費用的折現值，兩者相減，得到租金凈收益的折現值

　　2、然后在算經(jīng)營(yíng)期末轉售收益的折現值

　　3、兩者相加得到房地產(chǎn)的評估值，您自己算一下看看

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)2006年租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費用為租金收入的30%，從2007年開(kāi)始年收入增長(cháng)2%，經(jīng)營(yíng)費用增長(cháng)1.5%，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為？

　　——這個(gè)題跟前面思路是一樣的

　　某水池的容積為400m3，2005年6月建成，經(jīng)濟壽命5年該類(lèi)水池的單位體積造價(jià)為500元/m3，則該水池2008年6月的價(jià)格接近？

　　——這里您按平均年限法計算水池的現值就可以了，水池的壽命是5年，已經(jīng)使用了3年，那么物質(zhì)折舊是60%，或者說(shuō)成新率是40%，水池的重置成本是400×500，這樣您就能算出水池的估價(jià)值了

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法