【提問(wèn)】

　　甲公司花4.3億元購買(mǎi)了一幢寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。自有資金投入為購買(mǎi)價(jià)格的60%，其余為年利率為7.5%期限20年，按年等額還款的抵押貸款。該寫(xiě)字樓可出租面積為36000平方米，前兩年的租金均為150元/平方米，以后租金每年遞增5%，另有地下停車(chē)位310個(gè)，租金為500元/個(gè)。月，寫(xiě)字樓與停車(chē)位的空置和收租損失為潛在毛發(fā)租金收入的10%，包括營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)稅在內的運營(yíng)費用為潛在毛租金收入的30%.建筑物采用直線(xiàn)折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權等無(wú)形資產(chǎn)年攤額為800萬(wàn)元，其他設備的年折舊額為200萬(wàn)元。請計算該項目第5年的稅前現金回報率和償債備付率。

　　老師，書(shū)中202頁(yè)中說(shuō)，可用于還本付息的資金書(shū)中說(shuō)包括可用于還款的折舊和攤銷(xiāo)，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等 .那么可用于還本付息資金應該是？800+200+4.3*0.4*0.075？

　　【回答】

　　學(xué)員nmfxy，您好！您的問(wèn)題答復如下：

　　建筑物折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)是不會(huì )有現金流入的

　　您這里的現金流入是出租收入，因此可以用來(lái)償還貸款本金和利息的就是凈經(jīng)營(yíng)收入減去需要繳納的所得稅費用。不涉及折舊和攤銷(xiāo)的

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

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