四種方式

　　是指：基本建設途徑中的基本建設式；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)途徑中的樓宇購買(mǎi)式、合作開(kāi)發(fā)式和股權購買(mǎi)式。

　　當然，對于基本建設途徑中進(jìn)行建設的房地產(chǎn)項目也可以采取購買(mǎi)、合作或股權收購的方式，只是對這類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)項目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數情況是改變了這些房地產(chǎn)項目或樓宇的性質(zhì)，即轉向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。故綜合比較，在現行的法律、法規框架下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種：

　　基本建設

　　這里所稱(chēng)的基本建設，是指按基建程序進(jìn)行報建的方式，建設自用的房地產(chǎn)項目。方案評價(jià)：這種建設方式是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)項目建設的主要方式。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之后，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個(gè)方面：

　　一是投資主體的限制。

　　一般應是國家機關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位；

　　二是項目性質(zhì)和用途的限制。

　　一般應是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等，前述機關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設項目；

　　三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項目國有土地使用權協(xié)議出讓手續（下稱(chēng)“停止國有土地使用權協(xié)議出讓規定”）。

　　除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過(guò)協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項目的國有土地使用權已不可能。

　　樓宇購買(mǎi)

　　具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫(xiě)字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)程序獲得樓宇的全部權利。

　　方案評價(jià)：這種方式最為簡(jiǎn)便。相當于對某特定地區正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買(mǎi)合約。不足之處是：擬購房產(chǎn)所在項目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產(chǎn)項目，則又存在著(zhù)預購商品房的風(fēng)險。

　　合作開(kāi)發(fā)

　　具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍，則選擇一家有相應資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目公司，也可以是通過(guò)合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目樓宇的全部產(chǎn)權。雙方各得其所。

　　方案評價(jià)：合作開(kāi)發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開(kāi)發(fā)項目之樓宇的購買(mǎi)。這種方式區別于樓宇購買(mǎi)式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購買(mǎi)式是買(mǎi)成品，最多只是定作而已。而在合作開(kāi)發(fā)式中，投資人直接進(jìn)入項目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，可以對合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目依不同的合作開(kāi)發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，投資人可以對合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的成本、設計理念、建設風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng )作。不足之處是：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買(mǎi)式相比要更復雜一些。如果進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項目公司的合作開(kāi)發(fā)方式和成立項目公司的合作開(kāi)發(fā)方式。如采用后一種合作開(kāi)發(fā)方式，則停止國有土地使用權協(xié)議出讓規定將會(huì )構成一個(gè)障礙。

　　購買(mǎi)股權

　　具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng )設的房地產(chǎn)公司的股權進(jìn)行全面收購。通過(guò)收購該房地產(chǎn)公司的股權，而實(shí)現對該公司開(kāi)發(fā)建設或擁有的房地產(chǎn)項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。

　　方案評價(jià)：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產(chǎn)公司的股權，投資人不發(fā)生直接購買(mǎi)或通過(guò)合作方式獲得房地產(chǎn)權利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個(gè)方面：

　　一是投資人對購置股權而擁有的房地產(chǎn)權利比較間接；

　　二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進(jìn)行，投資人與該關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系將對投資人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響；

　　其三，如不是對一個(gè)現成的房地產(chǎn)公司的股權進(jìn)行收購，而是成立一個(gè)項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協(xié)議出讓規定也會(huì )構成一個(gè)障礙。