2016房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》講義：建設用地使用權出讓

　　一、建設用地使用權出讓的概念：

　　建設用地使用權出讓簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權出讓?zhuān)侵竾覍型恋厥褂脵嘣谝欢晗迌瘸鲎尳o土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過(guò)有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。出讓的含義一般包括以下內容：

　?。?）土地使用權出讓?zhuān)卜Q(chēng)批租或土地一級市場(chǎng)，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權。

　?。?）經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個(gè)人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權；土地使用權可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。

　?。?）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權證書(shū)。

　?。?）集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

　?。?）土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。

　　二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

　?。ㄒ唬┏鲎層媱澋臄M定和批準權限

　?。ǘ┙ㄔO用地使用權出讓方式

　?。ㄈ┙ㄔO用地使用權的出讓年限

　?。ㄋ模┙ㄔO用地使用權的收回

　?。ㄎ澹┙ㄔO用地使用權終止

　　三、建設用地使用權出讓合同及其管理

　　建設用地使用權出讓?zhuān)瑧敽炗啎?shū)面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地 （宗地）土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類(lèi)。2008年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執行。

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　　1.合同

　　2.合同附件

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　　以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規模和強度開(kāi)發(fā)土地。 （1）超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。

　?。?）用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價(jià)款。（3）項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開(kāi)發(fā)投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價(jià)款的違約金，并可要求用地單位繼續履約。

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　?。?）在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價(jià)款，土地使用者延期付款超過(guò)60日，經(jīng)土地管理部門(mén)催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價(jià)款的，土地管理部門(mén)有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　?。?）土地管理部門(mén)未按出讓合同約定的時(shí)間提供土地，出讓人延期交付土地超過(guò)60日，經(jīng)土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門(mén)雙倍返還定金，退還已支付的地價(jià)款并可以請求違約賠償。

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