我國城市土地屬于國家所有，這一點(diǎn)早已在法律上明確，但國有土地所有權在經(jīng)濟上的徹底體現，還需要一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程。以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，在轉讓的價(jià)款或其他形式收益中，包含著(zhù)土地使用權轉讓的收益，這部分收益不應完全由轉讓人獲得，國家應參與分配。由于所轉讓土地的開(kāi)發(fā)投入情況比較復雜，轉讓主體、受讓主體和轉讓用途情況也不相同，因此處理土地使用權收益不能簡(jiǎn)單化和“一刀切”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》做了明確規定，對劃撥土地使用權的轉讓管理規定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉讓方征收土地收益金?！掇D讓管理規定》規定以下幾種情況可以不辦出讓手續：

　?。?）經(jīng)城市規劃行政主管部門(mén)批準，轉讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規定的項目，即：①?lài)覚C關(guān)用地和軍事用地}②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他用地。

　?。?）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

　?。?）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規定出售公有住宅的；

　?。?）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

　?。?）轉讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

　?。?）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

　?。?）縣級以上地方人民政府規定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　對于暫不辦理土地使用權出讓手續的，應當將土地收益上繳國家或作其他處理，并在合同中注明。土地收益的征收辦法，在國務(wù)院未作出新的規定之前，應當按照財政部《關(guān)于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權有償使用收入若干財政問(wèn)題的暫行規定》的規定，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)在辦理房地產(chǎn)交易手續時(shí)收取土地收益金上繳國家。對于轉讓的房地產(chǎn)再轉讓?zhuān)枰k理出讓手續、補交土地出讓金的，應當扣除已繳納的土地收益。