房地產(chǎn)轉讓最主要的特征是發(fā)生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產(chǎn)轉讓?xiě)敺系臈l件，采取排除法規定了下列房地產(chǎn)不得轉讓?zhuān)?/p>

　?。?）達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)。

　?。?）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據合法申請人的申請或社會(huì )公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產(chǎn)權利人不得轉讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）依法收回土地使用權的。根據國家利益或社會(huì )公共利益的需要，國家有權決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地，任何單位和個(gè)人應當服從國家的決定，在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權、國有土地使用權為兩個(gè)或兩個(gè)以上權利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個(gè)或部分權利人的請求而轉讓。

　?。?）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。轉讓該類(lèi)房地產(chǎn)，可能影響交易的合法性，因此在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉讓。

　?。?）未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的。產(chǎn)權登記是國家依法確認房地產(chǎn)權屬}的法定手續，未履行該項法律手續，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。