用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經(jīng)濟上不可行。當然，也有隨著(zhù)交通條件、周?chē)h(huán)境等的變化，將原來(lái)的廠(chǎng)房改造為辦公樓、超級市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話(huà)，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來(lái)種植農作物，而且該農作物可能與在農地上生長(cháng)得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣特性，但現實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是其擁有者可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規劃等的規定，另一方面存在著(zhù)不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟中，房地產(chǎn)擁有者趨向于在法律允許的范圍內將其房地產(chǎn)用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見(jiàn)本書(shū)第五章第三節和第六節）。從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。