【學(xué)員問(wèn)題】“過(guò)度開(kāi)發(fā)”等原因？

　　【解答】（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱(chēng)為房地產(chǎn)“過(guò)熱”，是指當市場(chǎng)上的需求增長(cháng)趕不上新增供給增長(cháng)的速度時(shí)，所出現的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　?。?）過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預測的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性，

　　開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí)，會(huì )對市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預測。他們在預測時(shí)，總是在很大程度上依賴(lài)于目前市場(chǎng)上的銷(xiāo)售和價(jià)格情況。即使當前市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現象，他們也很容易會(huì )認為這種繁榮量象能夠長(cháng)久持續下去。于是造成對未來(lái)需求過(guò)分樂(lè )觀(guān)的估計。研究表明，對未來(lái)需求預測的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(cháng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對未來(lái)估計中過(guò)分樂(lè )觀(guān)的程度就會(huì )越大。這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往會(huì )加大投資，大批項目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢已經(jīng)不如所預期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開(kāi)發(fā)景象。

　　開(kāi)發(fā)商之問(wèn)的博弈和非理性行為也會(huì )加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況？開(kāi)發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機會(huì )就會(huì )迫不及待地去投資開(kāi)發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機會(huì )是有限的，只需少量開(kāi)發(fā)商的介入就能滿(mǎn)足。但是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機會(huì )，而不會(huì )進(jìn)行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。況且如果已經(jīng)得到土地。與其將土地空置產(chǎn)生機會(huì )成本，還不如趕快開(kāi)工建設。這種非理性的行為往往會(huì )使過(guò)度開(kāi)發(fā)現象更加嚴重。

　　從獲取開(kāi)發(fā)資金的難易程度來(lái)看，如果開(kāi)發(fā)商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進(jìn)行投資決策時(shí)往往會(huì )缺乏仔細和審慎的考慮，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。特別是目前我國的開(kāi)發(fā)商融資渠道單一，無(wú)論是開(kāi)發(fā)貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都是從商業(yè)銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會(huì )使開(kāi)發(fā)商難以對市場(chǎng)做出客觀(guān)和冷靜的判斷。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。