【學(xué)員問(wèn)題】套型面積與建筑面積的不同？

　　【解答】“九部委”房產(chǎn)新政中,出現“套型面積”這一陌生詞，最近有關(guān)部門(mén)負責人對此的解析又出現不一致的地方，對“套型面積”的定義及理解在業(yè)內掀起了一陣風(fēng)波——套型面積與建筑面積有何不同?

　　最近有媒體報道，“90m2的套型建筑面積大約相當于100m2-105m2建筑面積”，其后，建設部有關(guān)負責人立即回應，認為此種提法不準確。套型建筑面積與套內面積、建筑面積究竟有什么樣的聯(lián)系?同一套住宅，是套型建筑面積大?還是建筑面積大?

　　套型面積早有定義

　　專(zhuān)家認為，不能對套型建筑面積與建筑面積進(jìn)行簡(jiǎn)單地換算。按照現行的《住宅設計規范》，套型建筑面積“等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數”;而套內使用面積“等于套內各功能空間使用面積之和”(不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。另外陽(yáng)臺面積也單獨計算，而不計入每套使用面積或建筑面積);標準層使用面積系數“等于標準層使用面積除以標準層建筑面積”;住宅標準層建筑面積，則是“按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線(xiàn)所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計算”。

　　通俗點(diǎn)講，一般來(lái)說(shuō)，除了套內使用面積以外，套型建筑面積還包括墻、柱等結構構造、保溫層面積，以及本層分攤面積。而建筑面積則在套型建筑面積基礎上，還要加上陽(yáng)臺面積以及本層以外的小區共用部位的建筑面積分攤部分。

　　套型面積與建筑面積沒(méi)有固定比例

　　計算房屋建筑面積除了要算套型建筑面積外，還要算小區內公有面積的分攤，因此建筑面積是要大于套型面積，不過(guò)公有面積的分攤一般不大于10%。但由于具體的小區分攤公用面積的情況不同，因此沒(méi)法估量一個(gè)建筑面積大約會(huì )比套型建筑面積大多少的數字。

　　有關(guān)專(zhuān)家表示，計算套型面積要在套內使用面積的基礎上，考慮很多因素，比如一梯兩戶(hù)，就要按兩戶(hù)人家的房屋面積比例計算分攤的樓梯面積。關(guān)于標準層使用面積系數一般會(huì )是多少，也是個(gè)難以一概而論的問(wèn)題。如果一幢樓里各層的戶(hù)型存在差異，選擇標準層也涉及諸多要素，沒(méi)有一個(gè)統一標準。所以，套型面積的計算和房屋的整體設計很有關(guān)系，存在彈性。有建筑師認為，事實(shí)上，這差不多相當于“實(shí)用率”的概念。對于多層、小高層住宅而言，由于公攤面積較少，實(shí)用率相對較高，可達到85%-90%，甚至更高;對于高層住宅而言，實(shí)用率較低，一般為78%-85%。

　　計算套型建筑面積要在套內使用面積的基礎上加上樓梯、公用走道等部分的分攤面積，一般來(lái)說(shuō)是比房屋建筑面積要小。

　　鏈接:《住宅設計規范》有關(guān)規定

　　1、住宅標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線(xiàn)所圍合的水平投影面積計算;

　　2、標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積;

　　3、套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數;

　　4、套型陽(yáng)臺面積等于套內各陽(yáng)臺結構底板投影凈面積之和;

　　5、套內使用面積包括臥室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和;

　　6、煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入使用面積;

　　7、室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算，有復合保溫層的，按復合保溫層表面尺寸計算。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。