【學(xué)員問(wèn)題】商品房面積誤差的處理？

　　【解答】1、商品房開(kāi)發(fā)項目設計變更造成的房屋面積誤差的認定處理

　　根據目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實(shí)測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣(mài)方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認，則不能作為商品房的實(shí)測面積。因此，土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認定設計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數量的依據。買(mǎi)賣(mài)雙方因設計變更造成的實(shí)測房屋套內建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，應依據最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以?xún)群?%，按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)群?%部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以?xún)群?%部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。首先，法院應先審查是否有約定，有約定從約定。買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中約定在結算房屋價(jià)款時(shí)，房屋實(shí)測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度，如果在此幅度內，買(mǎi)方按房屋單價(jià)據實(shí)結算；房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí)，自賣(mài)方向買(mǎi)方出示測繪部門(mén)實(shí)測面積數據（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核的面積數據）起一定期間內，買(mǎi)方可以選擇解除預售合同，要求賣(mài)方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價(jià)據實(shí)結算。其次，在沒(méi)有約定的情況下，按《解釋》第14條第（1）、（2）項的規定處理。

　　2、露臺、樓頂平臺面積計入房屋買(mǎi)賣(mài)合同面積造成誤差的處理

　　依據建設部1995年制定的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規定，商品房銷(xiāo)售面積不含露臺面積，因此在產(chǎn)權登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核賣(mài)方委托測繪單位測量的成果時(shí)，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷(xiāo)售中，買(mǎi)賣(mài)雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買(mǎi)賣(mài)的標的物，在簽訂合同時(shí)約定計入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買(mǎi)方以商品房銷(xiāo)售面積不含露臺面積，其不享有露臺所有權等為由，要求賣(mài)方退還房款。這類(lèi)面積誤差不能認定為實(shí)測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規定，應依據建筑物區分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來(lái)處理這類(lèi)面積誤差的糾紛。土地房管部門(mén)審核實(shí)測面積時(shí)，雖不確認露臺為房屋建筑面積，但對于賣(mài)方單獨計價(jià)出售獨立使用的露臺，由于露臺具有獨立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買(mǎi)方所有。根據意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標的物，由買(mǎi)方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠實(shí)信用原則。出賣(mài)人對獨立使用的露臺面積不單獨計價(jià)，采取適當提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計價(jià)一并出售的，同樣應予以保護，買(mǎi)方要求退還露臺面積房款的，不予支持。

　　對于不獨立使用的露臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買(mǎi)方使用時(shí)往往會(huì )與他人產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方計入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權益，買(mǎi)方要求賣(mài)方退還露臺房款的，應予以支持。

　　3、測量規則標準不同造成面積誤差的認定處理

　　由于商品房預售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣(mài)方依據商品房項目施工設計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實(shí)測適用的測量規則標準有時(shí)不同（或測量規則標準的變更），主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設部《商品房銷(xiāo)售計算及公用建筑面積分攤規則》中不屬于公攤或沒(méi)有規定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結構轉換層等面積計入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門(mén)在審核實(shí)測面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對于測量規則標準不同造成的面積誤差，法院應根據原預測面積的測量規則標準審查預測面積與實(shí)測面積認定是否存在誤差，對于適用預測的測量規則標準作為公攤的，而實(shí)測面積適用的測量規則標準又不作為公攤的面積誤差，由于是測量規則標準不同造成的，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，因此不予認定實(shí)際面積誤差。雙方可對合同中的銷(xiāo)售面積作調整，但應維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規則標準測繪后的實(shí)測誤差，應認定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規定處理。

　　經(jīng)過(guò)調查，我們認為可以采取積極措施預防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買(mǎi)賣(mài)雙方往往約定允許與房屋實(shí)測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)在合同上注明商品房銷(xiāo)售面積的測量方法、預測面積所依據的測量規則標準、套內建筑面積、分攤的公用建筑面積的構成、何種情況下引起的誤差雙方應承擔的責任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理商品房預售登記備案手續時(shí)，應對雙方合同約定的面積是否符合測量規則標準進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。