【學(xué)員問(wèn)題】商品房買(mǎi)賣(mài)怎么適用懲罰性賠償？

　　【解答】（一）只有商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”?！端痉ń忉尅愤m用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買(mǎi)賣(mài)糾紛。

　?。ǘ┲挥袑儆趷阂膺`約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。構成違約責任必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：

　　第一，行為，也就是一方當事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構成違約責任的客觀(guān)條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當事人之間已經(jīng)存在著(zhù)合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。

　　第二，過(guò)錯，即違約一方當事人主觀(guān)上有過(guò)錯，這也是違約責任的主觀(guān)要件。當事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當事人不能承擔違約責任。只有因違約當事人的原因造成違約責任。因此，違約當事人要承擔違約責任，主觀(guān)上必須要有過(guò)錯。而在雙方過(guò)錯的情況下，過(guò)錯的大小是其承擔違約責任大小的依據。

　　第三，損害事實(shí)，損害事實(shí)指當事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權利角度考慮，只要有違約行為，合同債權人的權利就無(wú)法實(shí)現或不能全部實(shí)現，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大??；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的實(shí)際損害。

　　第四，因果關(guān)系 ，即違約行為和損害結果之間存在著(zhù)因果關(guān)系。違約當事人承擔的賠償責任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當事人的其他損失，違約人自然沒(méi)有賠償的義務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應賠償。在此之外，應該注意的是惡意違約的規定，而《司法解釋》上述二種情形的規定則是規定的惡意違約的具體規定。

　　商品房面積誤差是購房者投訴熱點(diǎn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商往往單方面規定面積誤差處理辦法，不利于保護購房者合法權益，所以到底發(fā)生商品房面積誤差應如何處理，而且能否適用懲罰性賠償，在商品房買(mǎi)賣(mài)中如何適用懲罰性賠償，這一系列的問(wèn)題最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，他們會(huì )幫您更好的維護權利。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。