人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型和程序。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)六：不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型和程序

　　不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型和程序

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型

　　不動(dòng)產(chǎn)登記有多種分類(lèi)方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預登記 ;按照登記的物權可分為所有權登記和他項權利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權登記等。

　　(一)按照登記的效力分類(lèi)

　　1.本登記。本登記是對不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓以及消滅等法律事實(shí)進(jìn)行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱(chēng)為“終局登記”。 如房屋所有權初始登記、房屋所有權轉移登記等都屬于本登記。本登記包括：

　　(1)初始登記，是指不動(dòng)產(chǎn)所有權的第一次登記，包括土地所有權的第一次登記和房屋所有權的第一次登記。由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。

　　(2)設立登記，是指當事人以法律行為設定不動(dòng)產(chǎn)他物權時(shí)進(jìn)行的登記。包括建設用地使用權、不動(dòng)產(chǎn)抵押權和地役權的設立登記 。根據《物權法》第一百三十九條、第一百八十七條規定，建設用地使用權和不動(dòng)產(chǎn)抵押權的設立應當登記，不登記則不發(fā)生物權變動(dòng)效力。

　　根據《物權法》第一百五十八條規定：地役權自地役權合同生效時(shí)設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 因此，設立登記是設立建設用地使用權和不動(dòng)產(chǎn)抵押權的生效要件，是設立地役權的對抗要件。

　　(3)轉移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權轉移時(shí)進(jìn)行的登記。由于我國實(shí)行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權不能轉讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?，也只是通過(guò)征收的方式。因此，轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發(fā)生轉移的情形。

　　(4)變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬的主體不變，而只是物權的內容、客體等發(fā)生變化時(shí)所為的登記。如不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權利人名稱(chēng)發(fā)生變化時(shí)，應申請變更登記。

　　(5)注銷(xiāo)登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)本身滅失時(shí)進(jìn)行的一種登記。如抵押權已實(shí)現，應申請抵押權注銷(xiāo)等。

　　(6)更正登記和異議登記

　　更正登記和異議登記是保護事實(shí)上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態(tài)的法律措施。更正登記是對原登記權利的涂銷(xiāo)，同時(shí)對真正權利進(jìn)行登記。 異議登記是將事實(shí)上的權利人以及利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。

　　《物權法》規定，權利人、利害關(guān)系人認為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人書(shū)面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　(7)查封登記

　　查封登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構按照人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)，配合人民法院對指定不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權利人處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)的行為。被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。

　　根據最高人民法院、建設部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規范人民法院執行和國土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)[2004]5號)規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機構在協(xié)助人民法院執行房屋時(shí)，不對生效法律文書(shū)和協(xié)助執行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查，認為人民法院查封、預查封的不動(dòng)產(chǎn)權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執行事項。

　　2.預登記。預登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。 如預告商品房預告登記?！段餀喾ā返诙畻l規定：當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效。

　　(二)按照登記的物權分類(lèi)

　　1.不動(dòng)產(chǎn)所有權登記。不動(dòng)產(chǎn)所有權登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將不動(dòng)產(chǎn)所有權及相關(guān)事項在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導致房屋所有權發(fā)生轉移的;當事人應當在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記。

　　所有權是對物獨占的支配權，其權能包括占有、使用、收益和處分 ?！段餀喾ā返谒氖畻l規定，所有權人有權在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。所有權人在自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)上設立用益物權和擔保物權，是其行使權利的具體體現。如不動(dòng)產(chǎn)所有權人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給他人，就是所有權人行使其權能。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)他項權利登記。不動(dòng)產(chǎn)他項權利登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將他項權利及相關(guān)事項在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。不動(dòng)產(chǎn)他項權利是指除不動(dòng)產(chǎn)所有權以外的其他物權。不動(dòng)產(chǎn)他項權利包括用益物權和擔保物權。

　　(1)不動(dòng)產(chǎn)用益物權。根據《物權法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

　　(2)不動(dòng)產(chǎn)擔保物權。根據《物權法》，不動(dòng)產(chǎn)擔保物權為抵押權。抵押權又分為一般抵押和最高額抵押。

　　一般抵押權登記。一般抵押權登記包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和注銷(xiāo)登記。 對符合規定條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(chēng)(姓名)、被擔保債權數額和登記時(shí)間記載于房屋登記簿。

　?、谧罡哳~抵押權登記。最高額抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷(xiāo)登記，以及最高額抵押權確定登記 。對最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，申請人還應當提交已存在債權的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書(shū)面材料。

　　對符合規定條件的最高額抵押權設立登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當將抵押當事人、債務(wù)人的名稱(chēng)(姓名)、登記時(shí)間、最高債權額、債權確定的期間記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發(fā)生轉移的，轉讓人和受讓人應當持登記申請書(shū)、申請人的身份證明、他項權利證書(shū)、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發(fā)生轉移的證明材料等申請最高額抵押權轉移登記。

　　最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。 當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，按照規定辦理抵押權轉移登記。經(jīng)依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，予以登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經(jīng)確定的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

　　當事人協(xié)議確定或者人民法院、仲裁委員會(huì )生效的法律文書(shū)確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

　　此外，《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。在建工程抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷(xiāo)登記。 在建工程抵押權登記事項在房屋登記簿上予以記載后，房屋登記機構向在建工程抵押權人發(fā)放在建工程抵押登記證明。 已經(jīng)登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷(xiāo)登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。

　　(三)按照登記的物分類(lèi)

　　1.土地登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將土地權利及相關(guān)事項在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如集體所有權登記、國有建設用地使用權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地使用權登記、土地使用權抵押權登記等。

　　2.房屋登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將房屋建筑物、構筑物權利及相關(guān)事項在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權登記、房屋抵押權登記、預購商品房預告登記。

　　3.林權登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關(guān)事項在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>