【學(xué)員問(wèn)題】商品房認購書(shū)糾紛如何處理？

　　【解答】1、因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理。

　?。?）“因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的情形分析。

　　出賣(mài)人具備訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同？

　　一般認為，有效成立的合同應當被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀(guān)點(diǎn)認為，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。”

　　但商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)的履行內容僅僅在于簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過(guò)程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話(huà)，實(shí)際上其效力與本約沒(méi)有區別。最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條并沒(méi)有賦予商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)強制訂立本約的效力，而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理。”

　　約定簽約時(shí)間屆至時(shí)出賣(mài)人尚未取得售房資格，出賣(mài)人要求訂約的，如何處理？

　　出賣(mài)人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣(mài)方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進(jìn)行預售，否則對預售合同的效力產(chǎn)生影響（最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第二條，見(jiàn)本書(shū)對商品房預售合同效力的相關(guān)論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時(shí)段，出賣(mài)人要求訂約，而買(mǎi)受人以出賣(mài)人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無(wú)效（起訴前出賣(mài)人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無(wú)效）的風(fēng)險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣(mài)人原因而不能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形。

　?。?）違反商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)確定的簽約義務(wù)的責任。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)對當事人產(chǎn)生的拘束力，表現在創(chuàng )設了當事人的締約義務(wù)，即約定的是當事人為將來(lái)訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當事人為特定行為的義務(wù)，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，并無(wú)明文規定。實(shí)務(wù)中法官可結合當事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結合考察當事人合同的目的綜合認定。

　　因當事人一方原因，違反商品房買(mǎi)賣(mài)認購書(shū)確定的簽約義務(wù)而未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴(lài)利益？最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條規定：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理。”從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴(lài)利益賠償額的約定。

　　2、因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。