房地產(chǎn)估價(jià)的首要原則是合法原則，估價(jià)時(shí)首先必須界定委估房地產(chǎn)可否設定抵押，界定時(shí)可從以下兩方面把握：

　　1、農民集體所有的土地使用權及其建筑物能否設定抵押《中華人民共和國擔保法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔保法》）第37第第2款規定，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押，但《擔保法》第34條第五項和第36條第3款規定的兩種情形除外。第34條第五項規定，抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第36條第3款規定：“鄉（鎮）村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。”由此可見(jiàn)，集體房地產(chǎn)依法抵押有兩種情形：一是鄉（鎮）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物占用范圍內的土地使用權連同廠(chǎng)房等建筑物的同時(shí)抵押；二是依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權的抵押。

　　2、委估對象是否屬于不可抵押的特殊房地產(chǎn)在明確集體房地產(chǎn)可依法抵押的上述兩種情形的前提下，評估人員在評估具體某一集體房地產(chǎn)時(shí)還應考慮委估對象是否屬于以下不可抵押的特殊房地產(chǎn)。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規定了六種不可設定抵押的房地產(chǎn)，包括①權屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義|的其他建筑物；④依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤依法查封、扣押、監督或者其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。從規定中可以看到，不可設定抵押的房地產(chǎn)或是不能依法實(shí)現權屬轉移的，或是屬于公共福利事業(yè)之用的，或是屬于文物等有紀念意義的。

　　在集體房地產(chǎn)的抵押中也同樣存在不可抵押處分的房地產(chǎn)，如權屬有爭議的，列入文物保護的，有重要紀念意義的，依法公告列入拆遷范圍的，依法查封、扣押、監管或者是其他形式限制的，及其他依法不得抵押的房地產(chǎn)等。雖然《城市房地產(chǎn)抵押管理法》規定的適用范圍是城市規劃區內國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動(dòng)，城市規劃區外的國有土地上的房地產(chǎn)抵押活動(dòng)參照執行，筆者以為，鄉（鎮）村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權若屬于上述六種情形之一，也應作同樣的排除，不得設立抵押；若承包的土地使用權依法被查封、扣押、監管或者其他形式限制的，也不得設立抵押。否則，即使設立了抵押，因不能實(shí)現房地產(chǎn)權屬的轉移而無(wú)法作抵押處分，最終抵押權人的利益得不到保證。