在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結果是：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

　　首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。

　　再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動(dòng)系數大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟增長(cháng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次高潮”。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著(zhù)發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

　　應當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長(cháng)過(guò)程中，確實(shí)存在著(zhù)一些經(jīng)濟泡沫，主要表現在：

　?。?）地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機炒作，會(huì )出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì )發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達4000萬(wàn)億日元，相當于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì )破滅。

　?。?）房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，超過(guò)部門(mén)的供給增長(cháng)屬于虛長(cháng)，構成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數據，商品房空置率達10%以?xún)葧r(shí)，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟，導致房?jì)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會(huì )動(dòng)蕩。

　?。?）房地產(chǎn)投資泡沫。一般規律，房地產(chǎn)投資增長(cháng)率應與房地產(chǎn)消費增長(cháng)率相適應，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(cháng)率略大于消費增長(cháng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長(cháng)是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機中的泰國就是一例。

　?。?）房?jì)r(jià)虛漲泡沫。房?jì)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jì)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對利潤的期望值過(guò)高，人為抬高房?jì)r(jià)，也會(huì )形成經(jīng)濟泡沫。如果房?jì)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì )形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

　　可見(jiàn)，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著(zhù)發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

　　3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經(jīng)濟，導致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚、房?jì)r(jià)穩中有升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長(cháng)是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟一樣，沒(méi)有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過(guò)多，過(guò)于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過(guò)度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來(lái)嚴重危害。