對于已出租的房地產(chǎn)，在估價(jià)時(shí)需要區分和弄清評估的是無(wú)租約限制價(jià)值，還是出租人權益價(jià)值或承租人權益價(jià)值。

　　無(wú)租約限制價(jià)值是指全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。它有時(shí)又稱(chēng)為完全產(chǎn)權價(jià)值。從嚴格意義上講，完全產(chǎn)權價(jià)值不僅是不考慮租賃因素影響的價(jià)值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價(jià)值，是“干凈”的房屋所有權和“干凈”的某種土地使用權的價(jià)值。出租人權益價(jià)值也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿(mǎn)后和未出租部分按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所求取的價(jià)值。承租人權益價(jià)值即租賃權價(jià)值，是指按照租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金的差額所求取的價(jià)值。

　　合同租金與市場(chǎng)租金的差異程度，對無(wú)租約限制價(jià)值沒(méi)有影響，但影響著(zhù)出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值的大小。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則出租人權益價(jià)值會(huì )小于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權益價(jià)值是正的。如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則出租人權益價(jià)值會(huì )大于無(wú)租約限制價(jià)值，此時(shí)承租人權益價(jià)值是負的。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為：

　　無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權益價(jià)值+承租人權益價(jià)值

　　對于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)轉讓估價(jià)應評估出租人權益價(jià)值，房屋征收估價(jià)應評估無(wú)租約限制價(jià)值。