關(guān)于印發(fā)《涉執房地產(chǎn)處置司法評估

指導意見(jiàn)（試行）》的通知

中房學(xué)〔2021〕37號

各地房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織，房地產(chǎn)估價(jià)機構，房地產(chǎn)估價(jià)師：

為了規范涉執房地產(chǎn)處置司法評估行為，保障評估質(zhì)量，維護當事人和利害關(guān)系人的合法權益，在廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)的基礎上，結合涉執房地產(chǎn)處置司法評估實(shí)踐，我會(huì )制定了《涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)（試行）》，現印發(fā)給你們，請在相關(guān)評估活動(dòng)中使用。在使用過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題和有關(guān)建議，請及時(shí)反饋我會(huì )。

附件：涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)（試行）

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )

2021年8月18日

附件：

涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)（試行）

第一條  為了規范涉執房地產(chǎn)處置司法評估行為，保障評估質(zhì)量，維護當事人和利害關(guān)系人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》《人民法院委托評估工作規范》等法律法規，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規范》等標準規范，結合涉執房地產(chǎn)處置司法評估實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

第二條  本意見(jiàn)適用于為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

第三條  房地產(chǎn)估價(jià)機構及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展涉執房地產(chǎn)處置司法評估業(yè)務(wù)，應當遵守法律法規和房地產(chǎn)估價(jià)標準規范，遵循獨立、客觀(guān)、公正的原則。

房地產(chǎn)估價(jià)機構及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者其他相關(guān)當事人及評估對象有利害關(guān)系的，應當回避。

第四條  房地產(chǎn)估價(jià)機構應當按照《人民法院委托評估工作規范》的規定，及時(shí)接收人民法院的評估委托書(shū)，并查看評估委托書(shū)的下列內容是否完整：

（一）人民法院名稱(chēng)、聯(lián)系人及電話(huà)；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機構名稱(chēng)；

（三）評估目的要求；

（四）評估對象基本情況，包括名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、權屬等，并附財產(chǎn)清單等；

（五）評估完成期限；

（六）評估材料的特別說(shuō)明，包括對委托評估必須提供的材料而未能調取到或者實(shí)際不存在的，以及無(wú)法掃描而需要郵寄或者直接交付等情形的說(shuō)明；

（七）其他需要明確的內容。

第五條  房地產(chǎn)估價(jià)機構接收評估委托書(shū)后，認為有下列情形之一的，應當自接收評估委托書(shū)之日起三個(gè)工作日內以書(shū)面形式向人民法院提出不承接委托評估的申請：

（一）本機構與當事人或者其他相關(guān)當事人及評估對象有利害關(guān)系的；

（二）本機構已辦理注銷(xiāo)登記或者被市場(chǎng)監管部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照的；

（三）本機構依法不能進(jìn)行評估的其他情形。

房地產(chǎn)估價(jià)機構未在第一款規定期限內向人民法院提出不承接委托評估書(shū)面申請的，或者人民法院書(shū)面通知不承接委托評估的理由不成立的，視為接受委托。

第六條  房地產(chǎn)估價(jià)機構接受委托或者人民法院書(shū)面通知不承接委托評估的理由不成立的，應當及時(shí)接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評估材料，并根據《人民法院委托評估工作規范》附件中列明的房地產(chǎn)評估需要提供的材料清單，對委托評估材料進(jìn)行清點(diǎn)。

第七條  委托評估材料不全而無(wú)法進(jìn)行評估或者對評估結果有較大影響的，房地產(chǎn)估價(jià)機構應當及時(shí)以書(shū)面形式向人民法院提出補充材料申請，由人民法院通知當事人補充。

評估所必需的材料無(wú)法補充，或者補充后仍然難以滿(mǎn)足評估需要，人民法院書(shū)面通知根據現有材料進(jìn)行評估的，房地產(chǎn)估價(jià)機構可以根據現有材料進(jìn)行評估，但應當在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“依據不足假設”中說(shuō)明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結果的風(fēng)險，并將向人民法院提出的補充材料書(shū)面申請及人民法院出具根據現有材料進(jìn)行評估的書(shū)面通知作為評估報告的附件。

第八條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估的評估目的，宜表述為“為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據”。

第九條  房地產(chǎn)估價(jià)機構應當根據評估委托書(shū)和委托評估材料等情況，明確界定評估對象的財產(chǎn)范圍，不得超出委托評估財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn)。評估對象的財產(chǎn)范圍不明確的，應當提請人民法院書(shū)面予以明確。

評估對象的財產(chǎn)范圍包含家具家電、機器設備、債權債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權等非房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）類(lèi)財產(chǎn)的，或者不包含屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的房屋配套設施設備、裝飾裝修物、相關(guān)場(chǎng)地等財產(chǎn)的，應當在評估報告中具體列舉說(shuō)明。

第十條  人民法院明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般以人民法院明確的時(shí)點(diǎn)為準。人民法院明確的價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘完成之日不一致的，應當在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“一般假設”中假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)之日的評估對象狀況與實(shí)地查勘完成之日的狀況相同。

人民法院未明確價(jià)值時(shí)點(diǎn)的，一般以評估對象實(shí)地查勘完成之日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

第十一條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估的價(jià)值類(lèi)型宜為市場(chǎng)價(jià)格，難以評估市場(chǎng)價(jià)格的，一般評估市場(chǎng)價(jià)值。

根據評估委托書(shū)等人民法院的書(shū)面要求，評估符合評估目的要求的其他特定價(jià)格或者價(jià)值的，應當在評估報告中明確其定義或者內涵。

第十二條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注評估對象交易稅費負擔方式及其對評估對象市場(chǎng)價(jià)格的影響。

人民法院書(shū)面明確評估對象交易稅費負擔方式的，根據人民法院書(shū)面意見(jiàn)進(jìn)行評估，并在評估報告中說(shuō)明具體的交易稅費負擔方式。人民法院未書(shū)面明確評估對象交易稅費負擔方式的，應當恰當選擇下列情形之一，明確評估對象市場(chǎng)價(jià)格對應的交易稅費負擔或者處理方式，并在評估報告中予以說(shuō)明：

（一）按照法律法規規定，轉讓人和買(mǎi)受人各自負擔；

（二）全部由買(mǎi)受人負擔；

（三）全部從財產(chǎn)處置價(jià)款中扣除；

（四）按照以往同類(lèi)涉執房地產(chǎn)處置慣例負擔；

（五）按照當地同類(lèi)財產(chǎn)交易習慣負擔；

（六）其他交易稅費負擔方式。

前款第（四）（五）（六）種負擔方式，還應當在評估報告中說(shuō)明具體負擔情況。

第十三條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估結果不應當考慮評估對象被查封以及原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權的影響，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“背離事實(shí)假設”中予以說(shuō)明。

第十四條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注評估對象是否存在租賃權、用益物權及占有使用情況。人民法院未明確存在租賃權、用益物權及占有使用情況，房地產(chǎn)估價(jià)機構經(jīng)過(guò)盡職調查后也未發(fā)現、掌握相關(guān)情況的，可以假定評估對象不存在租賃權、用益物權及占有使用情況，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“一般假設”中予以說(shuō)明。

評估對象存在租賃權、用益物權及占用使用情況的，應當結合委托評估材料和實(shí)地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權、用益物權及占有使用情況進(jìn)行核查驗證。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將租賃權、用益物權及占有使用情況除去后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，應當不考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況對評估結果的影響，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“背離事實(shí)假設”中予以說(shuō)明；人民法院未書(shū)面說(shuō)明除去原有的租賃權、用益物權及占有使用情況后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，評估結果應當考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況的影響，并在評估報告中予以說(shuō)明。

第十五條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注評估對象是否存在欠繳稅金及相關(guān)費用，包括稅收、物業(yè)費、供暖費、水電氣費等及其滯納金。人民法院未明確存在欠繳稅金及相關(guān)費用的，可以假定評估對象不存在欠繳稅金及相關(guān)費用，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“一般假設”中予以說(shuō)明。

人民法院查明評估對象有欠繳稅金及相關(guān)費用，且書(shū)面明確該欠繳稅金及相關(guān)費用從財產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評估結果無(wú)需考慮欠繳稅金及相關(guān)費用的影響；人民法院書(shū)面明確該欠繳稅金及相關(guān)費用不從財產(chǎn)處置價(jià)款中扣除、由買(mǎi)受人額外負擔的，評估結果應當扣除欠繳稅金及相關(guān)費用，并在評估報告中予以說(shuō)明。

第十六條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注評估費、拍賣(mài)費、訴訟費、律師費等財產(chǎn)處置費用及其對評估結果的影響。

人民法院書(shū)面明確前款財產(chǎn)處置費用從財產(chǎn)處置價(jià)款中扣除的，評估結果不應當扣除上述費用，否則評估結果應當扣除預估的上述費用，并在評估報告中予以說(shuō)明。

第十七條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注并恰當考慮評估對象被迫轉讓及處置后被執行人不自愿配合交付因素對評估結果的不利影響，并在評估報告中予以說(shuō)明。

第十八條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當進(jìn)行實(shí)地查勘。房地產(chǎn)估價(jià)機構應當及時(shí)要求人民法院組織對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，并要求人民法院通知當事人到場(chǎng)。當事人不到場(chǎng)的，不影響實(shí)地查勘的進(jìn)行，但應當有見(jiàn)證人見(jiàn)證。

房地產(chǎn)估價(jià)機構應當安排兩名及以上人員共同對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘，其中至少有一名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。人民法院要求由兩名及以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘的，從其規定。

實(shí)地查勘時(shí)應當核對查勘對象與評估委托書(shū)載明的財產(chǎn)名稱(chēng)、坐落和財產(chǎn)范圍等是否一致；不一致的，應當要求人民法院核實(shí)、明確。實(shí)地查勘記錄應當由實(shí)地查勘的人員和在場(chǎng)當事人或者見(jiàn)證人簽名或者蓋章。在場(chǎng)當事人或者見(jiàn)證人拒絕簽名或者蓋章的，應當由其他第三人簽名或者蓋章，并在評估報告中予以說(shuō)明。

當事人不到場(chǎng)或者不予配合，無(wú)法進(jìn)入評估對象內部查勘的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)人民法院意見(jiàn)，可以對評估對象內部布局、室內裝飾裝修物等情況進(jìn)行合理假定，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“依據不足假設”中予以說(shuō)明。

第十九條  評估對象狀況存在不相一致情形的，應當按照下列方式進(jìn)行處理，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“不相一致假設”中予以說(shuō)明：

（一）實(shí)際用途與登記用途不一致的，一般應當按照登記用途進(jìn)行評估；人民法院書(shū)面要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評估的，應當關(guān)注由登記用途改變?yōu)閷?shí)際用途所需補繳的土地使用權出讓金、相關(guān)稅費等成本費用，考慮其對評估結果的影響，并提示按照實(shí)際用途持續使用可能存在的相應風(fēng)險；

（二）房屋登記用途與土地登記用途不一致的，應當按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進(jìn)行評估；

（三）實(shí)際面積與登記面積不一致的，應當根據人民法院書(shū)面明確的面積評估。人民法院不予書(shū)面明確的，對實(shí)際面積小于登記面積的，按照實(shí)際面積評估；對實(shí)際面積超出登記面積的部分，按照本意見(jiàn)第二十六條的規定評估。

第二十條  評估對象由多宗房地產(chǎn)組合而成，或者為大宗房地產(chǎn)但可分割為若干小宗獨立處置的，應當向人民法院征詢(xún)評估對象是整體處置還是分別或者分割處置，并考慮不同處置方式對評估結果的影響，不應當低估整體處置方式的減價(jià)影響。

第二十一條  評估對象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，應當關(guān)注評估對象的獨立使用和交易的受限情況，充分考慮評估對象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對評估對象價(jià)值的影響，不應當低估相關(guān)減價(jià)影響。

第二十二條  評估對象為在建工程且可以獨立續建的，采用假設開(kāi)發(fā)法評估時(shí)，應當選擇被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提，充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開(kāi)發(fā)期限延長(cháng)等因素；采用成本法評估時(shí)，應當充分考慮被迫轉讓、各類(lèi)折舊等因素所導致的價(jià)值減損。

評估中還應當關(guān)注評估對象是否存在已預售情況，已預售部分一般不列入評估對象的財產(chǎn)范圍；人民法院書(shū)面明確需列入評估對象財產(chǎn)范圍的，應當充分考慮已預售部分對評估結果的影響。

第二十三條  評估對象為在建工程中的部分房地產(chǎn)、且不能獨立續建的，按照下列方式處理：

（一）人民法院要求評估該部分的現狀價(jià)值的，應當根據在建工程整體的形象進(jìn)度，采用假設開(kāi)發(fā)法和成本法評估；采用假設開(kāi)發(fā)法評估時(shí)，應當選擇被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提，充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開(kāi)發(fā)期限延長(cháng)等因素的影響；采用成本法評估時(shí)，應當充分考慮被迫轉讓、各類(lèi)折舊等因素所導致的價(jià)值減損；

（二）人民法院要求評估該部分的期房預售價(jià)值的，應當參照類(lèi)似預售房屋的價(jià)格進(jìn)行評估；同時(shí)應當充分考慮查封、所在項目開(kāi)發(fā)建設手續完備程度、所在在建工程整體形象進(jìn)度、以及是否取得預售許可、能否按期竣工交付等因素所導致的價(jià)值減損。

第二十四條  評估對象為未竣工交付的預購商品房的，宜參照類(lèi)似預售商品房的價(jià)格進(jìn)行評估，也可以參照類(lèi)似存量房的價(jià)格進(jìn)行評估，并考慮查封、可能延期交付等風(fēng)險因素所導致的評估對象價(jià)值減損；買(mǎi)受人按照商品房預售合同約定未付清全部房?jì)r(jià)款，人民法院書(shū)面明確未付房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人承擔的，評估結果應當扣除商品房預售合同約定的未付房?jì)r(jià)款。

第二十五條  評估對象為共有產(chǎn)權住房、經(jīng)濟適用住房、安置住房等保障性住房的，評估時(shí)應當關(guān)注并恰當考慮該類(lèi)房地產(chǎn)的交易限制、交易主體限制、交易費用增加、轉移登記限制等對評估結果的影響。

第二十六條  人民法院書(shū)面明確為違法占地、違法建設、超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑等違法房地產(chǎn)的，不應當列入評估對象財產(chǎn)范圍。

未經(jīng)登記或者缺乏合法建造證明，未依法認定為違法房地產(chǎn)的，應當根據評估對象的具體情況，恰當選擇下列方式之一進(jìn)行評估：

（一）評估對象依法可以登記但未辦理登記的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)人民法院同意，可以按照已登記房地產(chǎn)進(jìn)行評估；評估結果應當為扣除辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費用后的余額，并在評估報告中進(jìn)行相應說(shuō)明；

（二）評估對象補充完善相關(guān)手續后可以辦理登記的，經(jīng)書(shū)面征詢(xún)人民法院同意，可以按照已登記房地產(chǎn)進(jìn)行評估；評估結果應當為扣除補充完善相關(guān)手續、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)費用后的余額，并在評估報告中進(jìn)行相應說(shuō)明。

（三）評估對象依法不予辦理登記的，應當充分考慮無(wú)法辦理登記對評估結果的影響，并在評估報告中進(jìn)行相應說(shuō)明。

第二十七條  評估對象的土地為集體土地的，應當根據人民法院查明的集體土地使用權的類(lèi)型、取得方式、使用期限等權益狀況，結合國家和地方集體土地流轉等相關(guān)規定合理評估，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“一般假設”中對買(mǎi)受人具備相關(guān)資格等情況作出假定。

第二十八條  評估對象包含房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)的，評估報告中應當分別列示房地產(chǎn)和其他財產(chǎn)的評估結果。

評估對象包含兩宗及以上房地產(chǎn)，或者大宗房地產(chǎn)分割為小宗處置的，評估報告中應當分別列示各宗房地產(chǎn)的評估結果。

第二十九條  評估報告使用期限或者評估結果有效期自評估報告出具之日起計算，最長(cháng)不得超過(guò)一年。

第三十條  評估報告應當作出下列評估報告和評估結果使用的特別提示：

（一）應當按照法律規定和評估報告載明的用途、使用人、使用期限等使用范圍使用評估報告。否則，房地產(chǎn)估價(jià)機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師依法不承擔責任；

（二）評估結果僅為人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)，不是評估對象處置可實(shí)現的成交價(jià)格，也不應當被視為對評估對象處置成交價(jià)格的保證；

（三）財產(chǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致，可能導致評估結果對應的評估對象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、欠繳稅費狀況等與財產(chǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)的相應狀況不一致，發(fā)生明顯變化的，評估結果應當進(jìn)行相應調整后才可使用；

（四）在評估報告使用期限或者評估結果有效期內，評估報告或者評估結果未使用之前，如果評估對象狀況或者房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生明顯變化的，評估結果應當進(jìn)行相應調整后才可使用；

（五）當事人、利害關(guān)系人收到評估報告后五日內可對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等向人民法院提出書(shū)面異議；當事人、利害關(guān)系人對評估機構作出的說(shuō)明仍有異議的，可以提請人民法院委托評估行業(yè)組織進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)評審。

第三十一條  涉執房地產(chǎn)處置司法評估的評估報告名稱(chēng)，宜為“涉執房地產(chǎn)處置司法評估報告”。

評估報告應當載明評估對象的名稱(chēng)、坐落、范圍、規模、用途、區位狀況、實(shí)物狀況、權益狀況、價(jià)值類(lèi)型、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估依據（包括評估標準）、評估方法、評估結果及有效期等。

第三十二條  房地產(chǎn)估價(jià)機構應當在評估委托書(shū)載明的評估完成期限內出具評估報告，并將評估報告和預計需要收取的評估費交納通知書(shū)一并提交人民法院。

第三十三條  當事人、利害關(guān)系人對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書(shū)面異議，人民法院要求房地產(chǎn)估價(jià)機構予以書(shū)面說(shuō)明的，房地產(chǎn)估價(jià)機構應當根據書(shū)面異議的具體內容，有針對性地及時(shí)作出書(shū)面說(shuō)明，并自收到人民法院通知之日起五日內提交人民法院。

第三十四條  本意見(jiàn)對涉執房地產(chǎn)處置司法評估未作規定的事項，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規定》《人民法院委托評估工作規范》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規范》等相關(guān)規定執行。

第三十五條  本意見(jiàn)由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )負責解釋。

第三十六條  本意見(jiàn)自2021年9月1日起施行。

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