假設開(kāi)發(fā)法的理論依據：

　　假設開(kāi)發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本思路用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來(lái)。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在公平競爭、土地由出價(jià)最高者獲得的土地市場(chǎng)上取得一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價(jià)格的：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要出讓或轉讓?zhuān)瑫r(shí)有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將愿意出價(jià)多少？首先，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，如該塊土地的位置、四至、面積（包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積）、形狀、地形、地勢、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開(kāi)發(fā)程度、交通條件、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、規劃條件（如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設保障性住房、公共服務(wù)設施等要求）和將擁有的土地權利等。

　　其次，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)、酒店；如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來(lái)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要預測在未來(lái)適當的時(shí)候銷(xiāo)售（包括預售、建成后銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少；在取得該塊土地時(shí)作為買(mǎi)方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少；為了開(kāi)發(fā)和售出該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括建設成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息（該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過(guò)其他融資渠道獲得的，但都要計算利息，因為借入的資金要支付利息，自有的資金要考慮其機會(huì )成本）；在出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等“銷(xiāo)售稅費”將是多少。此外，還不能忘了要獲取開(kāi)發(fā)利潤。但期望所獲取的開(kāi)發(fā)利潤既不能過(guò)高也不能過(guò)低。因為過(guò)高就會(huì )導致出價(jià)較低，從而在取得該塊土地的競爭中將得不到它；過(guò)低（如低于相同或相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的正常利潤，或者低于將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤）還不如將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面，這是基于機會(huì )成本的考慮。