假設開(kāi)發(fā)法及其運用

　　本章介紹假設開(kāi)發(fā)法的含義、理論依據、適用的估價(jià)對象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內容。

　　第一節 假設開(kāi)發(fā)法概述

　　一、假設開(kāi)發(fā)法的含義

　　假設開(kāi)發(fā)法也稱(chēng)為剩余法、預期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法、是預測估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得的利潤，然后將估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

　　假設開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益（具體為預測的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去預測的后續開(kāi)發(fā)建設的必要支出及應得利潤后的余額）為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)、實(shí)用的估價(jià)方法，在中國現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設活動(dòng)較活躍的情況下，得到了廣泛應用。

　　二、假設開(kāi)發(fā)法的理論依據

　　假設開(kāi)發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期原理。其基本思想用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來(lái)。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在公平競爭、土地由最高出價(jià)者獲得的土地市場(chǎng)上取得一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是如何思考該地塊的價(jià)格或者確定其出價(jià)的。具體如下：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地要出讓或轉讓?zhuān)瑫r(shí)有許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想得到它。我作為其中的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將愿意出價(jià)多少？首先，我要較全面深入地調查、分析該塊土地的內外部狀況和當地的房地產(chǎn)開(kāi)市場(chǎng)狀況，包括該塊土地的位置、空間范圍、面積（包括規劃總用地面積、建設用地面積和代征地面積）、性質(zhì)、地勢、土壤、地基、土地條件、交通、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)、規劃條件（如用途、容積率、建筑高度、綠地率等）。

　　其次，我要根據上面調查、分析得到的該塊土地的內外部狀況和當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究、判斷該塊土地在規劃允許的范圍內最適宜做何種用途、建筑規模多大、什么檔次。例如，是建住宅，還是建寫(xiě)字樓或商場(chǎng)、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，還是建高檔公寓或別墅等。

　　接下來(lái)，我要預測在未來(lái)適當的時(shí)機預售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少；在取得該塊土地時(shí)作為買(mǎi)方需要繳納的契稅等“取得稅費”將是多少；為了開(kāi)發(fā)建設和出售該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用、投資利息（我投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過(guò)其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。這是基于機會(huì )成本的考慮）；在出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等“銷(xiāo)售稅費”將是多少。此外，我還不能忘了要獲取開(kāi)發(fā)利潤。但我期望利用這塊土地獲取的開(kāi)發(fā)利潤不能過(guò)高，否則我的出價(jià)就會(huì )較低，從而在取得這塊土地的競爭中我將得不到它。而我期望利用這塊土地獲取的開(kāi)發(fā)利潤也不能過(guò)低，例如，不能低于類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的正常利潤，或者不能低于將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面（這也是基于機會(huì )成本的考慮）。

　　在做出了上述預測后，我便知道了自己愿意為該塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問(wèn)，它等于預測的該塊土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格，減去預測的在未來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須付出的各項成本、費用、稅金以及應當獲得的開(kāi)發(fā)利潤后的余額。

　　由上可以看出，假設開(kāi)發(fā)法在表現形式上是評估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預測得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法更深層的理論依據類(lèi)似于地租原理（可詳見(jiàn)本書(shū)第十一章第一節“地租理論及測算”），只不過(guò)地租是每年的租金剩余，假設開(kāi)發(fā)法測算的通常是一次性的價(jià)格剩余。

　　三、假設開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　假設開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的不同之處是；在選取有關(guān)參數、系數和測算有關(guān)數值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據。假設開(kāi)發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數值：

　?。?）測算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購置價(jià)格應低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

　?。?）測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預期利潤。在測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的預期利潤時(shí)是假定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購置，即待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預計可取得的總收入減去待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開(kāi)發(fā)成本等費稅后的余額，為該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤或利潤率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤或利潤率，則認為該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目可行；否則，應推遲開(kāi)發(fā)建設，甚至取消投資。

　?。?）測算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能出現的最高費用。在確定最高費用時(shí)，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤保持在一個(gè)合理的范圍內，同時(shí)使整個(gè)開(kāi)發(fā)成本等費稅在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現費用失控。