一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念

　?、屣L(fēng)險的定義

　　定義：未獲得預期收益可能性的大小。

　　風(fēng)險涉及到變動(dòng)和可能性，變動(dòng)可用標準差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。標準差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。標準差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。還可用標準差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險大小。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，稱(chēng)投資獲取了風(fēng)險收益；實(shí)際收益低于預期收益時(shí)，稱(chēng)投資發(fā)生了風(fēng)險損失。較預期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。風(fēng)險條件下決策時(shí)，可使用決策樹(shù)或決策表法，用最大期望收益作為決策準則。

　　不確定性和風(fēng)險有顯著(zhù)區別。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著(zhù)對于可能的情況無(wú)法估計其可能性。在這種情況下，常用定性方法估計未來(lái)投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法；②大中取大法；③最小最大后悔值法。

　?、骘L(fēng)險分析的目的

　　是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：⑴預期收益率是多少，出現的可能性有多大？⑵相對于目標收益或融資成本或機會(huì )投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標收益的可能性有多大？⑶預期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險：①投入資金的安全性；②期望收益的可靠性；③投資項目的變現性；④資產(chǎn)管理的復雜性。

　　二、房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險（不可分散風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險）

　　含義：指對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險，個(gè)別投資風(fēng)險中無(wú)法在投資組合內部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。包括：通脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　?、逋ㄘ浥蛎涳L(fēng)險（購買(mǎi)力風(fēng)險）

　　指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。投資周期較長(cháng)，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險。收益是通過(guò)其他人分期付款方式獲得時(shí)，投資者就面臨著(zhù)最嚴重的購買(mǎi)力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(cháng)期出租一宗物業(yè)，都面臨著(zhù)由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。通貨膨脹將導致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(cháng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，承擔了本來(lái)應由承租人承擔的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，所以房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過(guò)適當調整其要求的最低收益率來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

　?、媸袌?chǎng)供求風(fēng)險

　　指投資者所在地區房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區性的市場(chǎng)，當地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。只要當地經(jīng)濟的發(fā)展是健康的，對房地產(chǎn)的需求就不會(huì )發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對市場(chǎng)都有其獨自的觀(guān)點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計，即房地產(chǎn)投資決策以投資者對未來(lái)收益估計為基礎。投資者可通過(guò)密切關(guān)注當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況、科學(xué)地使用投資分析結果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險的影響。

　?、缰芷陲L(fēng)險

　　指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

　?、枳儸F風(fēng)險

　　指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無(wú)二、價(jià)值量大的特性，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，其擁有者很難在短時(shí)期內將房地產(chǎn)兌換成現金。當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現金時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

　?、槔曙L(fēng)險

　　利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：⑴導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；⑵會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。我國商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。

　?、暾唢L(fēng)險

　　政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。避免這種風(fēng)險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

　?、胝物L(fēng)險

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會(huì )引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

　?、旎蛉粨p失風(fēng)險

　　指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉移給保險公司，然而在有關(guān)保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時(shí)也需要安排單獨的保單。