一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　概念：是通過(guò)土地、勞動(dòng)力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)所涉及的活動(dòng)越來(lái)越復雜。要求比以往具備更多的知識與技能，包括：市場(chǎng)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、城市增長(cháng)模式、法律制度、地方規章、公共政策、財產(chǎn)轉讓與合同、土地開(kāi)發(fā)、建筑設計、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續發(fā)展、基礎設施、融資、風(fēng)險控制與時(shí)間管理等。

　　不論開(kāi)發(fā)活動(dòng)多么復雜或是開(kāi)發(fā)商多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的基本步驟。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

　　主要程序包括八個(gè)步驟：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議或合同、工程建設、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟可歸納為四個(gè)階段，即投資機會(huì )選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。

　　第二節投資機會(huì )選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行逐漸深入、細化的可行性研究。

　　一、投資機會(huì )選擇

　　主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會(huì )、細化投資設想三項工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項目財務(wù)評價(jià)、投資決策三部分工作。市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平及租金水平，項目財務(wù)評價(jià)是根據市場(chǎng)分析的結果以及相關(guān)資本結構設計，就項目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費用與盈利能力進(jìn)行分析評價(jià)。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。這樣，開(kāi)發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。