二、房地產(chǎn)投資（掌握）

　　㈠房地產(chǎn)投資及其目的

　　房地產(chǎn)投資的概念：指經(jīng)濟主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的目的：為了實(shí)現其財富最大化。通過(guò)房地產(chǎn)投資，投資者可以：①獲得業(yè)主的榮譽(yù)；②獲得收益和資本增值；③降低投資組合的總體風(fēng)險，抵御通貨膨脹的影響。

　?、娣康禺a(chǎn)投資的特點(diǎn)

　　區位選擇異常重要。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險特征，不僅受到地區社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展狀況的束縛，還受到其所處區位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值。當房地產(chǎn)所處的區位對開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶(hù)都具有吸引力，投資具備基本的可行性。房地產(chǎn)所處的宏觀(guān)區位或區域對投資者也很重要。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當前凈租金水平的影響，且與其所處地區的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的特性，而且十分重視分析與預測區域未來(lái)環(huán)境的可能變化。

　　適于進(jìn)行長(cháng)期投資：投資者的土地權益通常在40年以上，且該權益的期限還可依法延長(cháng)，地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性，故房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(cháng)期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長(cháng)得多。許多房地產(chǎn)投資者都把房地產(chǎn)投資作為一項長(cháng)期投資，從開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始，就重視其長(cháng)期投資價(jià)值的創(chuàng )造、維護和保持，以使得房地產(chǎn)投資項目的全壽命周期利益最大化。

　　3.需要適時(shí)的更新改造投資：要適時(shí)調整房地產(chǎn)的使用功能以適應市場(chǎng)環(huán)境變化。按照租戶(hù)意愿及時(shí)調整或改進(jìn)房地產(chǎn)的使用功能十分重要。

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險：房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導致投資價(jià)值不易判斷，投資面臨價(jià)值風(fēng)險，需專(zhuān)業(yè)人員判斷，還要結合自身的眼光、能力和經(jīng)驗進(jìn)行獨立判斷。

　　變現性差：房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，致使房地產(chǎn)的變現能力較差。偏好與價(jià)格的匹配

　　易受政策影響：指房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀(guān)調控和市場(chǎng)干預政策的影響。不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調整所帶來(lái)的影響。

　　依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理：指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

　　存在效益外溢和轉移：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。

　?、绶康禺a(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型

　　1.物理形態(tài)劃分：土地、建成后的物業(yè)和在建工程。

　　2.按使用目的劃分：居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂(lè )設施、特殊物業(yè)。

　　居住物業(yè)：公共住房（廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟租賃房）和商品住房（普通住宅、公寓、別墅等）。居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險相對較小。→開(kāi)發(fā)投資

　　商用物業(yè)（經(jīng)營(yíng)性、收益性、投資性物業(yè)）：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心）和出租公寓等。商用物業(yè)建成后長(cháng)期持有或整體出售給機構投資者，越來(lái)越成為一種趨勢。商用物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除與當地整體社會(huì )經(jīng)濟狀況相關(guān)外，還與工商貿易、金融保險、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。位置對商用物業(yè)有特殊的重要性。

　　工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠(chǎng)房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（工業(yè)寫(xiě)字樓）等。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房通常只適合特定用戶(hù)使用，不容易轉手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠(chǎng)房介于上述兩者之間。

　　酒店與休閑娛樂(lè )設施：酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。

　　特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長(cháng)期投資。