各市住房城鄉建設局：

現將修訂的《山東省住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法》印發(fā)給你們，請結合本地實(shí)際制定具體的實(shí)施細則，持續抓好住宅工程分戶(hù)驗收工作。各級住房城鄉建設主管部門(mén)要強化住宅工程分戶(hù)驗收全過(guò)程質(zhì)量監管，不斷提高住宅工程的質(zhì)量和使用功能,推動(dòng)住宅工程品質(zhì)全面提升。

山東省住房和城鄉建設廳

2022年3月14日

山東省住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法

第一條 為加強住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)工程參建各方主體質(zhì)量責任，保障工程主體結構安全和主要使用功能，減少工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題，全面提升工程質(zhì)量品質(zhì)，根據《建設工程質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院令第279號)、《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收規定》(建房﹝2013﹞171號)、《建筑工程五方責任主體項目負責人質(zhì)量終身責任追究暫行辦法》(建質(zhì)﹝2014﹞124號)、《關(guān)于落實(shí)建設單位工程質(zhì)量首要責任的通知》(建質(zhì)規﹝2020﹞9號)、《山東省房屋建筑與市政基礎設施質(zhì)量監督管理辦法》(山東省人民政府令第308號)及國家現行有關(guān)施工質(zhì)量驗收規范，結合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 在本省行政區域內，新建住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收及其監督管理，適用于本辦法。

本辦法所稱(chēng)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收(以下簡(jiǎn)稱(chēng)分戶(hù)驗收)，是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程主體結構和工程竣工驗收前，依據國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標準和設計文件等，對每戶(hù)住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體結構、觀(guān)感質(zhì)量和主要使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動(dòng)。

第三條 縣級以上住房城鄉建設主管部門(mén)對本行政區域內分戶(hù)驗收工作實(shí)施監督管理，其所屬的建設工程質(zhì)量監督機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監督機構)負責具體監督管理工作。

第四條 分戶(hù)驗收應當依據國家和本省有關(guān)法律、法規和規范、標準，以及經(jīng)審查合格的施工圖設計文件、有效的承包合同進(jìn)行。

第五條 分戶(hù)驗收應嚴格落實(shí)住宅工程參建各方主體責任和質(zhì)量管理職責，突出建設單位首要責任和勘察、設計、監理、施工單位主體責任，建設單位作為實(shí)施分戶(hù)驗收的第一責任人，對分戶(hù)驗收的組織、實(shí)施、驗收、成果以及維保承擔全面責任。

第六條 住宅工程開(kāi)工前，應由建設單位組織施工、監理單位編制分戶(hù)驗收工作計劃并分別納入施工組織設計、監理規劃管理。

分戶(hù)驗收工作計劃應包含總體要求、驗收準備、組成人員、質(zhì)量標準、檢查數量、檢查方法、儀器設備配置(應注明儀器型號、標號、數量)、不合格項的處理措施、爭議解決辦法等內容。分戶(hù)驗收工作計劃應動(dòng)態(tài)管理。

第七條 分戶(hù)驗收應分階段進(jìn)行。未進(jìn)行分戶(hù)驗收或分戶(hù)驗收不合格的，不得進(jìn)行主體結構分部工程質(zhì)量驗收，不得組織單位工程竣工驗收。

(一)主體結構分部工程驗收前，應按計劃、方案對每戶(hù)住宅及公共部位的結構工程觀(guān)感質(zhì)量、結構尺寸等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)驗收。合格后方能組織主體結構分部工程質(zhì)量驗收。

(二)單位(子單位)工程竣工驗收前，應對每戶(hù)住宅及公共部位的觀(guān)感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進(jìn)行專(zhuān)門(mén)驗收。分戶(hù)驗收合格后方能組織單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收。

第八條 分戶(hù)驗收工作應當按照以下程序進(jìn)行：

(一)在完成設計和合同約定的各項施工內容后，施工(總承包)單位應首先進(jìn)行全面的自檢評定，自檢合格后向監理單位提交書(shū)面申請，經(jīng)審核通過(guò)后提報建設單位。

(二)建設單位應將分戶(hù)驗收工作計劃按照本辦法規定，編制分戶(hù)驗收實(shí)施方案，明確分戶(hù)驗收的具體程序、標準和組成人員等。

(三)分戶(hù)驗收前，施工單位應在建筑物樓地面相應部位做好暗埋水、電、暖管線(xiàn)區域標識和標高測定定點(diǎn)標識，配電控制箱(盤(pán))內電氣回路應標識清晰。分戶(hù)驗收應配備必要的檢測儀器。

(四)分戶(hù)驗收以實(shí)體測量、觀(guān)感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶(hù)、逐間進(jìn)行記錄并存留影像資料。影像資料每戶(hù)存留5至10張照片，影像資料應清晰體現驗收時(shí)間、樓號、戶(hù)號、成員等內容和問(wèn)題整改前后對比照片。

(五)每戶(hù)住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》(附件3)，由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶(hù)內醒目位置。

(六)建設單位應在開(kāi)展分戶(hù)驗收工作前5個(gè)工作日向監督機構進(jìn)行告知，并報送分戶(hù)驗收方案。

第九條 建設單位應組織成立以項目負責人為主的分戶(hù)驗收工作小組實(shí)施分戶(hù)驗收。驗收小組成員應具備相應的技術(shù)能力和資格，主要包括以下人員：

(一)建設單位項目負責人擔任分戶(hù)驗收工作組組長(cháng)。

(二)監理單位總監理工程師、施工(總承包)單位項目經(jīng)理、已確定的物業(yè)公司項目負責人共同擔任分戶(hù)驗收工作組副組長(cháng)。

(三)驗收小組成員由建設單位專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、專(zhuān)業(yè)監理工程師、施工(總承包)單位項目技術(shù)(質(zhì)量)負責人和專(zhuān)業(yè)工程師、分包單位項目負責人、物業(yè)公司人員等組成。

(四)探索建設單位邀請部分業(yè)主代表或委托有資質(zhì)的第三方專(zhuān)業(yè)機構、社會(huì )力量參與驗收。

(五)已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險風(fēng)險管理(TIS)機構參加分戶(hù)驗收。

第十條 住宅工程項目采用工程總承包或代建的，工程總承包單位或代建單位應與建設單位共同組織分戶(hù)驗收工作，并按照合同約定承擔相應責任。

第十一條 分戶(hù)驗收內容應包括但不限于以下內容：

一、主體結構階段的分戶(hù)驗收內容

(一)住宅室內。

1.地面、墻面和頂棚混凝土觀(guān)感質(zhì)量;

2.裝配式構件安裝觀(guān)感質(zhì)量;

3.二次圍護結構觀(guān)感質(zhì)量;

4.室內主要空間尺寸偏差;

5.室內水電安裝預留預埋觀(guān)感質(zhì)量。

(二)公共部分。

1.外墻混凝土結構(觀(guān)感)質(zhì)量;

2.屋面混凝土結構(觀(guān)感)質(zhì)量;

3.樓梯、電梯和通道混凝土結構質(zhì)量;

4.地下室混凝土、二次圍護結構質(zhì)量。

二、工程竣工驗收前分戶(hù)驗收內容

(一)住宅室內。

1.樓面、地面、頂棚飾面觀(guān)感質(zhì)量;

2.門(mén)窗質(zhì)量;

3.欄桿(護欄)質(zhì)量;

4.防水工程質(zhì)量;

5.室內主要空間尺寸偏差;

6.給水排水與采暖工程質(zhì)量;

7.室內電氣工程安裝質(zhì)量;

8.通風(fēng)與空調工程質(zhì)量;

9.建筑節能工程質(zhì)量。

(二)公共部分。

1.外墻面(含保溫)施工質(zhì)量;

2.屋面觀(guān)感質(zhì)量;

3.樓梯、電梯和通道質(zhì)量(平臺、走廊、前室);

4.地下室觀(guān)感質(zhì)量;

5.消防設施安裝質(zhì)量;

6.合同中約定的其他內容。

第十二條 全裝修住宅工程。

(一)實(shí)施一次裝修到位(不含家庭自裝)的全裝修住宅工程分戶(hù)驗收除以上內容外，還應包括工程所涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、廚房工程、衛浴工程、智能化工程、室內環(huán)境污染物控制等內容。

(二)在全裝修基礎上由建設單位統一組織的精裝修住宅工程，應進(jìn)行分戶(hù)驗收。

具體檢查表格經(jīng)建設、監理和施工單位協(xié)商，可自行確定。

第十三條 建設、施工、監理等單位應嚴格履行分戶(hù)驗收職責，對分戶(hù)驗收的結論進(jìn)行簽認，對驗收過(guò)程中發(fā)現不符合設計要求和規范標準的質(zhì)量缺陷，建設、監理單位應書(shū)面責成施工單位及時(shí)整改，整改結果應經(jīng)監理人員復核，合格后方可繼續分戶(hù)驗收。已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險風(fēng)險管理(TIS)機構提出整改意見(jiàn)，應一并納入整改。

第十四條 分戶(hù)驗收資料應納入工程質(zhì)量保證資料管理，及時(shí)收集、整理、組卷，確保真實(shí)、完整、有效，由建設、施工、監理單位分別歸檔。存檔期限不低于城建檔案管理期限且不低于5年。鼓勵使用電子文檔長(cháng)期保存。

分戶(hù)驗收資料應包括以下內容：

(一)分戶(hù)驗收計劃和實(shí)施方案;

(二)現澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結構實(shí)體觀(guān)感及尺寸偏差分戶(hù)驗收表;

(三)主體結構階段分戶(hù)驗收匯總表;

(四)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表;

(五)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總表;

(六)分戶(hù)驗收小組發(fā)出的整改通知及責任方的整改報告等。

第十五條 監督機構應加強對分戶(hù)驗收工作的監督抽查，對分戶(hù)驗收結果進(jìn)行比對性復核。如發(fā)現不符合要求的，應及時(shí)督促有關(guān)單位整改。發(fā)現存在以下情形之一的，責令重新進(jìn)行分戶(hù)驗收。

(一)未進(jìn)行分戶(hù)驗收或分戶(hù)驗收不合格就進(jìn)行主體結構和單位工程竣工驗收的;

(二)未按照規定的組織形式、驗收程序、驗收項目進(jìn)行分戶(hù)驗收的;

(三)在分戶(hù)驗收中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的;

(四)分戶(hù)驗收結果與比對性復核不一致的;

(五)存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規與失信行為的。

第十六條 分戶(hù)驗收監管實(shí)施差異化管理、比對性復核。監督機構或受委托的第三方輔助檢查機構應對分戶(hù)驗收工作結果(實(shí)測數據或檢測成果)實(shí)施比對性抽查抽測。

第十七條 比對性復核采用“2+1”形式。應分為兩個(gè)階段進(jìn)行，抽查抽測標準相同。

(一)主體結構驗收前階段：現場(chǎng)按比例隨機對建設單位提報的《現澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結構實(shí)體觀(guān)感及尺寸偏差分戶(hù)驗收表》(附件1)《主體結構階段分戶(hù)驗收匯總表》(附件2)中內容、數據進(jìn)行比對性復核。

(二)工程竣工驗收前階段：建設單位完成分戶(hù)驗收后，應當將《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總表》(附件4)等有關(guān)資料報送監督機構，監督機構或受委托的第三方輔助檢查機構適時(shí)對《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》(附件3)內容及成果進(jìn)行比對性復核。

(三)抽查抽測比例：

1.抽查抽測總量。200戶(hù)以下，按5%抽取且不少于10戶(hù);200-500戶(hù)，按3%抽取且不少于15戶(hù);500-1000戶(hù)，按2%抽取且不少于20戶(hù);1000戶(hù)以上，按1%抽取且不少于25戶(hù)。

2.抽查抽測原則。主體結構和工程竣工階段抽查抽測戶(hù)數比例按1:3確定，兩個(gè)階段總數不低于本條第1款規定。每個(gè)住宅單體抽查不少于2戶(hù)，不同單體、不同單元中頂層和底層應作為抽查重點(diǎn)。

第十八條 比對性復核結果達到以下范圍的，分戶(hù)驗收結論判定為“不符合”。

(一)分戶(hù)驗收記錄內容明顯不真實(shí);

(二)大于1.5倍極限偏差值的對比檢驗點(diǎn)超過(guò)抽檢點(diǎn)總數的15%;

(三)其他影響分戶(hù)驗收結果的。

第十九條 監督機構在比對性復核過(guò)程中發(fā)現存在嚴重質(zhì)量問(wèn)題和影響主要使用功能的;參建責任主體弄虛作假、降低工程驗收標準;將不合格工程按合格工程驗收的;或存在工程質(zhì)量方面其他嚴重違法違規與失信行為的;由住房城鄉建設主管部門(mén)責令重新組織分戶(hù)驗收。

分戶(hù)驗收不合格的不得進(jìn)行工程竣工驗收。

第二十條 重新組織的分戶(hù)驗收將實(shí)施“提級驗收”，由項目建設、施工、監理等單位上一級分管技術(shù)質(zhì)量的負責人參加分戶(hù)驗收或現場(chǎng)駐點(diǎn)督導。

第二十一條 分戶(hù)驗收工作應納入企業(yè)和個(gè)人誠信監管體系，并按照規定與其他行政管理部門(mén)共享。

第二十二條 分戶(hù)驗收監管工作納入監督機構工作考核范圍，對違反本辦法規定監督管理履職不到位的，應責令整改，嚴重的應追究監督責任。

第二十三條 各級有關(guān)單位、部門(mén)按照職責分工和實(shí)際，合理運用工程質(zhì)量監管信息平臺定期向省住房城鄉建設廳推送分戶(hù)驗收信息。

第二十四條 全面推廣住宅工程質(zhì)量信息公示，公示住宅工程施工許可、參建單位及項目負責人、主要建筑材料、實(shí)體質(zhì)量、竣工驗收以及群眾和社會(huì )關(guān)切的其他信息。鼓勵建設單位采用定期開(kāi)展業(yè)主開(kāi)放日活動(dòng)或在交付時(shí)向業(yè)主推送分戶(hù)驗收影像資料、二維碼等方式，告知分戶(hù)驗收實(shí)施過(guò)程和結果。

第二十五條 住宅工程竣工驗收前，建設單位應制作工程標牌，鑲嵌在建筑外墻顯著(zhù)部位，規格尺寸不小于500mm×700mm。工程標牌應包括以下內容：

(一)工程名稱(chēng)、開(kāi)工日期、竣工日期;

(二)建設、勘察、設計、監理、施工單位和圖審、檢測機構全稱(chēng);

(三)建設、勘察、設計單位項目負責人，監理單位總監理工程師，施工單位項目經(jīng)理，圖審、檢測機構項目負責人姓名。

第二十六條 住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》(附件3)應當作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件一并交給住戶(hù)。

第二十七條 各地市結合本地區實(shí)際情況，可根據本辦法制定實(shí)施細則。

第二十八條 本辦法自2022年5月1日起施行，有效期至2027 年4月30日。

附件：1.現澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結構實(shí)體觀(guān)感及尺寸偏差分戶(hù)驗收表

2.主體結構階段分戶(hù)驗收匯總表

3.住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表

4.住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收匯總

注：信息來(lái)源于山東省住房和城鄉建設廳，附件內容請前往官網(wǎng)查看。