2020年有沒(méi)有要考一級造價(jià)師的呢？別急，建設工程教育網(wǎng)，為大家準備了一些知識點(diǎn)，2020年備戰一級造價(jià)師的學(xué)員努力了。功夫不負有心人，總會(huì )有收獲的。希望對各位有所幫助。

　　知識點(diǎn)3：土地增值稅

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　二、納稅對象

　　轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。

　　三、計稅依據和稅率

　　1.計稅依據。土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款。

　?、诎磭医y一規定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續費。

　　2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。

　　4)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　6)舊房及建筑物的評估價(jià)格。

　　【例題·多選題】計算土地增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉讓收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權支付的金額

　　B.舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　C.與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤

　　E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1)取得土地使用權支付的金額。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。(4)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。(5)其他扣除項目。(6)舊房及建筑物的評估價(jià)格。參見(jiàn)教材P270。

　　2.稅率。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

　　【例5.3.5】某企業(yè)2018年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬(wàn)元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬(wàn)元，繳納與轉讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬(wàn)元(其中印花稅金2.5萬(wàn)元)。試確定該企業(yè)應繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』扣除項目金額=3700+277.5=3977.5(萬(wàn)元)

　　土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬(wàn)元)

　　增值額與扣除項目比例=1022.5/3977.5=26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應納土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬(wàn)元)

　　【例題·單選題】某企業(yè)轉讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬(wàn)元，扣除項目金額為400萬(wàn)元，則應繳納土地增值稅(　)萬(wàn)元。

　　A.180

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1000-400)/400=150%，適用稅率為50%。土地增值稅應納稅額=增值額×使用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數=(1000-400)×50%-400×15%=240(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P270。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通住宅出售時(shí)，增值額未超扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;超過(guò)扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　　2.對個(gè)人轉讓房地產(chǎn)的，凡居住滿(mǎn)5年或以上的，免征土地增值稅;滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收;未滿(mǎn)3年的，不實(shí)行優(yōu)惠。

　　3.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　4.1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，無(wú)論房地產(chǎn)在何時(shí)轉讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/p>

　　【例題·單選題】下列關(guān)于土地增值稅的說(shuō)法中，正確的是(　)。

　　A.國有土地使用權出讓?zhuān)鲎尫綉煌恋卦鲋刀?/p>

　　B.國有土地使用權轉讓?zhuān)D讓方應交土地增值稅

　　C.房屋買(mǎi)賣(mài)，雙方不交土地增值稅

　　D.單位之間交換房地產(chǎn)，雙方不交土地增值稅

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。選項A國有土地使用權出讓?zhuān)焕U納;選項C房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋出售方繳納;選項D單位之間交換房地產(chǎn)，涉及到補差價(jià)，收取差價(jià)方繳納。參見(jiàn)教材P269。