一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的內涵與意義

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的含義

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理是以高效率地實(shí)現項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統工程的觀(guān)點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項目建設的全過(guò)程按其內在運行規律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調、監督和控制的管理系統。

　　具體講，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設要實(shí)現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)，近百個(gè)單位，以及最終用戶(hù)消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統籌和協(xié)調開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程和確�？傮w目標的實(shí)現。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的意義

　　房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現在計劃、組織、協(xié)調和控制四個(gè)方面等。

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開(kāi)發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō)，通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計劃管理，將工程項目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的組織管理。這是指通過(guò)職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關(guān)法律法規，建立各種規章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實(shí)現。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的協(xié)調管理。其意義是為開(kāi)發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境，保證項目開(kāi)發(fā)建設順利進(jìn)行。協(xié)調管理的主要任務(wù)是對開(kāi)發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場(chǎng)競爭優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。在各種協(xié)調之中，人際關(guān)系協(xié)調最為主要，項目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調過(guò)程中處于核心地位。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益�？刂乒芾碇饕�是通過(guò)計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開(kāi)發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開(kāi)發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程管理是指從項目開(kāi)工準備到竣工驗收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開(kāi)發(fā)項目施工建設中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟活動(dòng)，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進(jìn)行嚴格監督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項目總體目標的最終實(shí)現。

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　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì )提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節。

　　鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結歸納為一個(gè)系統模型，如圖所示。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進(jìn)度計劃控制系統，質(zhì)量控制，合同履行保證系統，經(jīng)濟效益保證系統等五個(gè)子系統。所以，只有五個(gè)子系統的協(xié)調有效運轉，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的施工順利進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。

　　1.項目組織與協(xié)調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應遵守的原則；另一方面，落實(shí)項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實(shí)設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

　　2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。

　　3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調整計劃，協(xié)調各參建單位進(jìn)度。

　　4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進(jìn)行質(zhì)量監督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗收。

　　5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)項目的工程施工控制

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅小區還是金融、商業(yè)區等，開(kāi)發(fā)的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項目管理的主要內容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項目按計劃有序地實(shí)施。

　　1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計劃來(lái)具體實(shí)現。

　�。�1）進(jìn)度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類(lèi)：

　　第一類(lèi)，客觀(guān)進(jìn)度計劃。從工程項目開(kāi)始準備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò )圖法表不。

　�、贆M道圖法。在時(shí)間坐標上用一種直線(xiàn)條表示出各項工程內容和進(jìn)度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實(shí)際花費的時(shí)間。圖中A工序已按計劃要求時(shí)間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計劃時(shí)間開(kāi)始，但在第四周末中斷了，半周后繼續工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時(shí)間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡(jiǎn)單明了，但看不出各項工作之間相互依賴(lài)和相互制約關(guān)系，看不出某項工作的提前或落后對整個(gè)工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。

　�、诰W(wǎng)絡(luò )圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡(luò )形式來(lái)表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過(guò)計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線(xiàn)，在計劃執行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務(wù)。

　　第二類(lèi)，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計劃部門(mén)、質(zhì)量監督部門(mén)等，在項目負責人領(lǐng)導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時(shí)數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計劃�？傔M(jìn)度計劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò )圖表示。

　　第三類(lèi)，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

　�。�2）進(jìn)度計劃的監測——防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

　�。�3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

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　　2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實(shí)現的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項目管理機構以合同規定的質(zhì)量目標或以國家標準、規范為目標所進(jìn)行的監督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現施工工藝等是否滿(mǎn)足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)，對整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關(guān)規范、技術(shù)標準、規定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

　�。�1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

　�。�2）對工程中的配套設備進(jìn)行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠(chǎng)監督和檢查。

　�。�3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專(zhuān)人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術(shù)要求實(shí)施。

　�。�4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

　　3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

　�。�1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時(shí)、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實(shí)際費用與工程預算進(jìn)行比較，并且根據實(shí)物工程量和花費的比較，計算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預算工程單價(jià)比較，研究存在的問(wèn)題。

　�。�2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監測，采取措施來(lái)降低施工管理費用的支出，費用支出時(shí)要做支出報告和支出審計，并要定期將實(shí)際費用與預算費用比較，進(jìn)行有效控制。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程建設監理

　�。ㄒ唬┕こ探ㄔO監理的概念工程建設監理簡(jiǎn)稱(chēng)為工程監理。所謂工程監理就是對建設者在工程項目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結果符合有關(guān)法規、技術(shù)標準、規范和工程合同要求，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預期投資目標，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計劃期限內以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費者。

　�。ǘ�）工程建設監管的層次工程建設監理可分為兩個(gè)層次，即政府對工程建設的監理和社會(huì )對工程建設的監理。

　　1.政府對工程建設監理。這是指政府建設主管部門(mén)或被授權單位，對本地區、本部門(mén)的工程建設項目，進(jìn)行統一的、強制性的監督管理，以及對由社會(huì )負責的工程建設監理活動(dòng)實(shí)施監督和管理的過(guò)程。

　　政府對工程建設項目的監理是從宏觀(guān)上、縱向上強制性實(shí)施的。這一監理工作由國家建設部負責，在其下設立有建設監理司作為具體辦事機構，地方各級政府的建設主管部門(mén)，下設建設監理處、科、室作為辦事機構。它們的主要職責是：制定法規、規章、條例細則并組織實(shí)施；審核批準和管理工程建設監理單位；審核監理工程師資格；參與審批開(kāi)工報告、工程竣工項目驗收；參與重大工程事故的處理等。

　　2.社會(huì )對工程建設監理。社會(huì )對工程建設監理主要是從微觀(guān)上、橫向上通過(guò)委托方式實(shí)施工程監理，其主要監理機構有：工程建設監理公司或事務(wù)所、工程設計單位、科研單位、工程建設咨詢(xún)公司等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以委托一個(gè)監理單位，也可以同時(shí)委托幾個(gè)監理單位對其開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行工程建設監理。工程監理范圍可以是開(kāi)發(fā)項目建設的全過(guò)程監理，也可以是階段性監理。社會(huì )性工程建設監理單位在接受開(kāi)發(fā)商委托后，須與開(kāi)發(fā)商簽訂監理委托合同后，方能對開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行工程建設監理。

　�。ㄈ�）工程監理的內容1.工程進(jìn)度監理。即監理單位受建設單位或業(yè)主委托，對工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對項目建設周期進(jìn)行具體的論證，編制項目總進(jìn)度計劃和階段詳細進(jìn)度計劃，監督階段詳細進(jìn)度計劃的執行，對施工現場(chǎng)進(jìn)行調研和分析。

　　2.工程質(zhì)量監理。是監督單位受建設單位或業(yè)主的委托，以合同規定的質(zhì)量目標或國家規范對項目質(zhì)量進(jìn)行監督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內容如下。

　�。�1）委托方與監理方要按照國家有關(guān)規定簽訂質(zhì)量監理合同。明確監理目標及監理事項，依照合同規定提供建設項目最終產(chǎn)品。

　�。�2）進(jìn)行質(zhì)量控制。根據設計要求和合同規定檢查施工過(guò)程中的工藝、材料、設備情況。

　�。�3）質(zhì)量保證。對取得的實(shí)際質(zhì)量數據和施工單位履行質(zhì)量職責的程度，與國家有關(guān)規定、技術(shù)標準進(jìn)行比較，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同監理�？梢愿鶕�委托方的意圖，代甲方準備招標文件，協(xié)助組織招標，并同中標單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監督合同的實(shí)施執行，及時(shí)了解并處理合同執行過(guò)程中出現的問(wèn)題。需要說(shuō)明的是，在合同監理過(guò)程中，監理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng)，必須采取書(shū)面形式。

　�。ㄋ模┕こ瘫O理的工作步驟1.取得監理工作任務(wù)。

　　2.與委托方簽訂監理合同。

　　3.制定監理計劃。

　　4.編寫(xiě)監理工作總結報告。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程建設竣工驗收

　　竣工驗收是施工過(guò)程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節。通過(guò)竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶(hù)。對于預租或預售的物業(yè)，通過(guò)投入使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時(shí)按照國家有關(guān)規定和質(zhì)量標準，組織竣工驗收。

　�。ㄒ唬┓课萁ㄔO項目的一般竣工驗收標準

　　1.工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。

　　2.所有設備（如電梯、采暖通風(fēng)裝置）均按設計規定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。

　　3.上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無(wú)滲透現象；照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道均已建成；衛生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。

　　4.整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門(mén)評定，達到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價(jià)，對不合格的提出返回復修意見(jiàn)。

　　5.要求建筑物四周兩米以?xún)鹊膱?chǎng)地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。

　�。ǘ�）竣工驗收的程序

　　1.工程建設完成后，施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開(kāi)發(fā)商提交圖紙。

　　2.開(kāi)發(fā)商驗收。開(kāi)發(fā)商根據圖紙、隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質(zhì)量。

　　3.共同驗收。以開(kāi)發(fā)商為主，組織用戶(hù)、施工單位、設計單位、建設銀行、質(zhì)量監督等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。

　　單項工程經(jīng)過(guò)共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書(shū)，由質(zhì)量監督部門(mén)發(fā)給工程質(zhì)量等級證書(shū)。

　　總體開(kāi)發(fā)項目建設完畢后，經(jīng)過(guò)共同驗收，還要進(jìn)行綜合驗收。

　　4.編制工程決算�？⒐�決算是反映項目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟核算的重要依據。每項工程完工后，承包商在向開(kāi)發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財務(wù)結算。工程決算應在竣工驗收后一個(gè)月內完成。

　　5.編制并移交竣工檔案。開(kāi)發(fā)建設項目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴建的依據，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開(kāi)發(fā)項目竣工后，要認真整理和清繪竣工圖紙等，并按規定移交給使用單位和城市建設檔案館。