一、前言

　　由于國家改革開(kāi)放的力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，住宅房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速，同時(shí)隨著(zhù)國家房改制度的深入，促使人們自己賺錢(qián)買(mǎi)房的需求增加。零散的住宅房產(chǎn)也由以前的盲目性發(fā)展到統一有序的規劃發(fā)展，進(jìn)而向住宅小區化方向發(fā)展。

　　人民生活水平的提高，國內某些發(fā)達地區對住宅房產(chǎn)的需求性更高，而廣大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也看好住宅房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將大量的資金投入到住宅房產(chǎn)市場(chǎng)，導致此行業(yè)的競爭日趨激烈，僅以高質(zhì)量的硬件環(huán)境難以滿(mǎn)足人們對居住環(huán)境越來(lái)越高的需求。鑒于此，各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都委托物業(yè)管理部門(mén)來(lái)負責住宅的銷(xiāo)售和售后服務(wù)及管理。為吸引更多的住戶(hù)，物業(yè)管理部門(mén)想方設法提高服務(wù)質(zhì)量，并在物業(yè)管理智能化方面作了有益的嘗試。

　　我們公司根據我國國情和各地住宅小區的先進(jìn)管理方法，利用當今先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò )數據管理模式，使用計算機技術(shù)，智能卡技術(shù)和網(wǎng)絡(luò )技術(shù)研制開(kāi)發(fā)了住宅小區一卡通物業(yè)管理系統。

　　二、設計目標

　　1. 物業(yè)管理服務(wù)電腦化

　　2. 物業(yè)內部管理網(wǎng)絡(luò )化

　　3. 住宅小區內事務(wù)智能卡管理（一卡通）

　　IC卡智能門(mén)鎖，各種供應采用IC卡。預付電表、水表、煤氣表、有線(xiàn)電視、停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)、娛樂(lè )智能卡管理。

　　三、系統功能結構

　　1.系統功能結構如下：

　　2.系統功能說(shuō)明：

　　基礎檔案子系統

　　對小區各住戶(hù)、商家的檔案、參數等基礎數據進(jìn)行管理。采用自動(dòng)編碼的方法對各住戶(hù)、商家及內部管理人員進(jìn)行管理，并通過(guò)編碼可以采集、匯總、分析各類(lèi)數據。

　　財務(wù)管理子系統

　　按財務(wù)制度要求管理基金入帳，管理費用與支出等進(jìn)行處理，提供財務(wù)報表。

　　分析報表子系統

　　打印輸出各類(lèi)統計分析報表，輔助決策和查詢(xún)。

　　卡發(fā)放及基金征集

　　每個(gè)小區住戶(hù)都要持有一張小區用戶(hù)卡。小區用戶(hù)卡上存儲有持卡用戶(hù)的詳細資料，以及用于各公用事業(yè)管理的基金，或在卡內存入一定金額數量的基金，用于小區的購物、休閑以及娛樂(lè )等。而基金征集主要用于小區的管理費、水電、煤氣、有線(xiàn)電視等基金的征繳。

　　網(wǎng)絡(luò )管理子系統

　　提供系統的安全性管理，用戶(hù)授權管理，月度處理，年度結轉，數據備份等功能。

　　領(lǐng)導監督子系統

　　對整個(gè)物業(yè)管理公司運作，財務(wù)制度以及小區內商家等數據進(jìn)行處理，是公司領(lǐng)導決策的依據。

　　內部人員管理

　　對內部人事資料進(jìn)行處理，公司內部員工同樣持有一張卡——管理人員卡。它存儲員工的詳細資料，用于考勤、巡更（保安員）、工資處理以及內部消費，管理人員根據級別的不同在小區內消費享受不同的優(yōu)惠。

　　另外，遠程工作站上運行的各組軟件及收銀POS軟件根據各自特點(diǎn)另行處理。但收銀機制是卡與現金并行。各個(gè)餐廳、商場(chǎng)、娛樂(lè )場(chǎng)所的財務(wù)制度可以單獨核算，亦可不需聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行與物業(yè)管理公司財務(wù)分開(kāi)的制度。若小區內的商場(chǎng)以及娛樂(lè )場(chǎng)所直接由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，則必須聯(lián)網(wǎng)，這樣可以減少財務(wù)上的漏洞，減少管理人員，從而降低管理費用。

　　四、系統實(shí)現

　　整個(gè)系統以物業(yè)管理的具體業(yè)務(wù)處理為核心，通過(guò)局域網(wǎng)或PSTN將物業(yè)管理公司的各個(gè)分散部門(mén)及小區內商場(chǎng)、餐廳、娛樂(lè )場(chǎng)所及其它的公用設施維護單位連接起來(lái)，以充分保障物業(yè)管理系統的正常運作作為目的，可靠性高，靈活性好，便于擴充和移植，以適應未來(lái)系統發(fā)展的需求。網(wǎng)絡(luò )拓樸結構如下：

　　整個(gè)系統的運作以小區用戶(hù)為中心。物業(yè)管理公司為每個(gè)住戶(hù)發(fā)行一張卡（小區住戶(hù)卡）�？ㄉ嫌凶�戶(hù)詳細資料，小區用戶(hù)在小區內的一切活動(dòng)，包括水、電、煤氣、房屋管理、有線(xiàn)電視等費用的征繳、小區停車(chē)等，都可進(jìn)行消費優(yōu)惠服務(wù)。而小區居民卡則用于除繳納公用事業(yè)費用之外在小區內的其它一切活動(dòng)，在小區用戶(hù)進(jìn)行消費時(shí)，費用結算用家庭住戶(hù)的統一帳號。小區居民可根據住戶(hù)的要求限制卡的使用范圍，或是另立帳戶(hù)用于小區內消費。住戶(hù)卡及居民卡都可用于住戶(hù)IC卡智能門(mén)鎖的鑰匙。

　　住戶(hù)卡及居民卡的發(fā)放及儲值

　　各住戶(hù)到物業(yè)管理公司及有關(guān)部門(mén)辦理住戶(hù)卡的領(lǐng)取手續。工作人員將住戶(hù)的詳細資料和預交金額寫(xiě)入卡內，居民卡和住戶(hù)卡同時(shí)發(fā)放，有車(chē)住戶(hù)在發(fā)卡時(shí)聲明，以便將停車(chē)場(chǎng)服務(wù)寫(xiě)入卡中。

　　住戶(hù)家庭人員持卡（包括住戶(hù)卡和居民卡）開(kāi)門(mén)

　　居民持卡在安裝于門(mén)口的IC卡智能門(mén)鎖專(zhuān)用讀寫(xiě)器前輕輕劃過(guò)，IC卡智能門(mén)鎖核對卡的合法性后，開(kāi)門(mén)允許進(jìn)入，若卡非法，將示警，若用非法手段企圖開(kāi)門(mén)，將觸發(fā)報警裝置，報警信號將立即送到監控中心，以便管理人員采用相應的措施。

　　住戶(hù)用住戶(hù)卡獲取的供給和服務(wù)

　　住戶(hù)持卡在相應的水、電、煤氣、有線(xiàn)電視等專(zhuān)用智能卡讀寫(xiě)器上劃過(guò)，如果卡合法，則將卡內相應金額的供給及服務(wù)輸入到專(zhuān)用智能卡讀寫(xiě)器之中，并顯示相應的數量，住戶(hù)可放心使用。

　　小區居民持卡（住戶(hù)卡、居民卡）到小區內消費

　　居民可以在交款時(shí)申請交納一部分在小區內的消費基金在小區內消費。

　　住戶(hù)持卡在小區停車(chē)場(chǎng)停車(chē)

　　居民可以在交款時(shí)申請交納一部分在小區內的消費基金在小區內消費。

　　住戶(hù)持卡在小區停車(chē)場(chǎng)停車(chē)當住戶(hù)開(kāi)車(chē)進(jìn)入小區大門(mén)時(shí)，將卡在小區門(mén)口的專(zhuān)用讀卡器上輕輕劃過(guò)，電動(dòng)車(chē)欄桿自動(dòng)抬起，開(kāi)車(chē)駛入后又將自動(dòng)放下。小區車(chē)位的收費是按月固定的，只有在交了相應的停車(chē)費后才能享受上述服務(wù)；而外來(lái)的人員或末交停車(chē)費的住戶(hù)需要臨時(shí)停車(chē)，則按現行通用的停車(chē)場(chǎng)管理方法處理。

　　住戶(hù)及居民卡的掛失如果居民將自己的卡丟失，則可到發(fā)卡處辦理掛失手續，掛失卡的編號將輸入系統的黑名單，以停止該卡的使用，住戶(hù)的遷出也照此辦理。

　　交易和信息的傳送和匯總用戶(hù)用于繳納水、電、煤氣、有線(xiàn)電視以及停車(chē)收費等公用事業(yè)消費是一次性的，將卡中相應區域的金額輸入到水、電、煤氣、有線(xiàn)電視專(zhuān)用卡讀寫(xiě)器中 （即對裝置進(jìn)行充值），這種交易只在向發(fā)卡處繳納費用時(shí)即告完成。而用于小區內購物、餐飲、娛樂(lè )等的每一筆消費即時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò )傳送到物業(yè)管理系統，財務(wù)子系統對所有的交易按月進(jìn)行計算匯總，給出報表，以供決策人員分析與決策。

　　五、系統關(guān)鍵設備

　　1、IC卡智能門(mén)鎖IC卡智能門(mén)鎖要裝于住戶(hù)門(mén)口，當“插入”合法的智能鎖鑰匙后，將門(mén)鎖打開(kāi)：“插入”非法的鑰匙后，門(mén)鎖不能打開(kāi)，同時(shí)示警，門(mén)鎖還跟監控中心連接，非法侵入者將引發(fā)報警系統，報警信號及時(shí)傳送到監控中心，以利于監控中心人員及時(shí)作出反應。

　　2、智能卡電度表、水表、煤氣表裝于各住戶(hù)家庭，當插入合法的智能卡（小區住戶(hù)卡）后，可將卡內存有相應供給的數量輸入到水、電、煤氣表中，并予以顯示當余量低于警戒時(shí)，提醒用戶(hù)去買(mǎi)水、電、煤氣等，若余量為零時(shí)，住戶(hù)還未對其進(jìn)行充值，相應專(zhuān)用智能卡控制裝備將切斷供應，待用戶(hù)再次向物業(yè)管理部門(mén)購款并給相應設備充值后，自動(dòng)恢復供給和服務(wù)。

　　3、有線(xiàn)電視解擾裝置有線(xiàn)電視節目是在節目源端經(jīng)加擾后再行輸出，住戶(hù)端只有在對解擾裝置充值后，解擾裝置才會(huì )作用，將節目源端的加擾信號進(jìn)行解擾，才能正常收看。

　　4、停車(chē)管理專(zhuān)用智能卡控制設備露天安裝于小區門(mén)口，防水、防曬、防破壞，機械性能與電磁性能要求高，它直接控制電動(dòng)擋車(chē)欄桿的電機正反轉。當有效卡劃過(guò)時(shí)自動(dòng)將欄桿抬起，準允通行，待車(chē)輛過(guò)去之后，自動(dòng)放落欄桿。此系統可與物業(yè)管理系統集成，亦可單獨運行于停車(chē)場(chǎng)。

　　5、IC卡的選擇根據我們系統的要求，我們決定采用非接觸式IC卡（射頻卡）作為我們的用戶(hù)卡。非接觸IC卡是世界上最近幾年發(fā)展起來(lái)的新技術(shù)。它成功地將射頻識別技術(shù)和IC卡技術(shù)結合起來(lái)，解決了電源和免接觸這一難題，與接觸式IC卡相比較，非接觸IC卡具有以下優(yōu)點(diǎn)：

　　（1）可靠性高非接觸式卡與讀寫(xiě)器之間無(wú)機械接觸，避免了由于接觸讀寫(xiě)而產(chǎn)生的各種故障，如由于粗暴插卡、非卡外物插入、灰塵或油污導致接觸不良等原因造成的故障。

　�。�2）操作方便、快捷由于采用無(wú)電源發(fā)送，無(wú)需插撥卡，使用無(wú)方向等，因而倍感方便、快捷。

　�。�3）防沖突非接觸式IC卡中有快速防沖突機制，能防止卡片之間出現數據干擾，因此，讀寫(xiě)卡器可以“同時(shí)”處理多張非接觸式IC卡，這提高了應用的并行性，提高了系統的工作速度。

　�。�4）加密性良好非接觸式卡的序列號是唯一的，制造商在商品出廠(chǎng)前序列號已固化，不可再更改；并且非接觸式卡在處理前與讀寫(xiě)器進(jìn)行相互認證，在通訊過(guò)程中所有數據都加密，此外，卡中各個(gè)扇區都有自己的操作密碼和訪(fǎng)問(wèn)條件。

　　六、系統特點(diǎn)

　　1、方便、快捷性住戶(hù)不必擔心管理人員上門(mén)抄表，催繳費用等煩人事情。物業(yè)管理公司亦能夠及時(shí)地收到管理費用，以便更好地為小區住宅服務(wù)。操作方面，由于我們選用的非接觸式IC卡采用非接觸無(wú)源通訊方式，讀寫(xiě)器在10厘米范圍內就可以對卡片操作，不用插撥卡，同時(shí)非接觸式IC卡無(wú)方向性，卡片可以任意方向掠過(guò)讀寫(xiě)卡器表面，即可完成操作，這大大提高了每次使用的速度。

　　2、安全性隨著(zhù)都市化建設的發(fā)展，人們對居住環(huán)境的安全性越來(lái)越關(guān)注。一方面，住戶(hù)不希望受到未邀請人員的無(wú)故打擾；另一方面，又希望在遇到困難時(shí)能夠及時(shí)得到小區管理人員的幫助。安裝在用戶(hù)門(mén)上的智能卡門(mén)鎖不僅具有鎖門(mén)的作用，而且智能卡門(mén)鎖因與物業(yè)管理公司監控部門(mén)實(shí)行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，具有監控、報警等功能。

　　3、網(wǎng)絡(luò )性整個(gè)小區的發(fā)卡，基金處理檔案管理及后臺財務(wù)管理，實(shí)行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，可以及時(shí)反應小區內住戶(hù)的情況，收支情況及管理人員的服務(wù)狀態(tài)。

　　4、經(jīng)濟性由于各專(zhuān)用設備采用無(wú)源發(fā)送方式，設備在機械上做成密封形式，防水、防破壞，因而設備故障和維護費用將大大降低。

　　5、內部管理自動(dòng)化采用計算機網(wǎng)絡(luò )，使物業(yè)管理公司在財務(wù)、人事、工資、辦公、監控、住房咨詢(xún)方面實(shí)行無(wú)紙化、自動(dòng)化管理，這樣可減少工作人員數量，節約綜合管理費用，提高工作效率。

　　6、實(shí)用性系統功能操作簡(jiǎn)單，人機界面友好，非專(zhuān)業(yè)人員一經(jīng)培訓就會(huì )使用。

　　七、結束語(yǔ)

　　隨著(zhù)現代化生活水平的提高，工作節奏的加快，物業(yè)管理伴隨著(zhù)科技的發(fā)展不斷推陳出新，以滿(mǎn)足人們的不同需求，特別是智能卡技術(shù)和計算機技術(shù)的完善結合賦予了物業(yè)管理以智能化的涵義，同時(shí)也有效的減輕了物業(yè)管理的工作負擔，提高了工作效率，成為現代物業(yè)管理的得力助手。