三、 資料的搜集。

　　資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對性）

　　1、 一般資料：

　?。?） 項目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話(huà)）； ③項目有關(guān)文件。

　?。?） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區性的；③ 本類(lèi)型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）

　?。?） 估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權利狀況……

　?。?） 估價(jià)對象區域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關(guān)法律、法規、政策。

　　2、 不同估價(jià)方法應收集的主要資料（四章Ｐ191）

　?。?） 市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。

　?。?） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。

　?。?） 收益法：① 估價(jià)對象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對象房地產(chǎn)和類(lèi)似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。

　?。?） 假設開(kāi)發(fā)法：① 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現有競爭狀況、未來(lái)趨勢。② 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費用。④ 同類(lèi)項目開(kāi)發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現率確定的有關(guān)資料。

　　第二節估價(jià)報告指錯

　　一、答題技巧

　　1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍？“

　　這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分！

　　2、揣摩評卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　二、答題思路

　?。ㄒ唬?閱讀報告：1、先了解估價(jià)基本事項。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據全不全，假設限制條件，特殊說(shuō)明。5、測算過(guò)程。6、估價(jià)結果

　?。ǘ?錯誤類(lèi)型

　　1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內涵、資質(zhì)等；②假設限制條件；③估價(jià)依據、基準地價(jià)、估價(jià)人員現場(chǎng)調查；④估價(jià)結果。

　　2、不規范。①術(shù)語(yǔ)不規范；② 表達方式不規范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。

　　3、不充分。(1)取值依據不充分（數據來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據。

　　4、不一致。①結果報告與技術(shù)報告不一致；②兩種方法之間參數不一致（基準地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個(gè)估價(jià)對象，分開(kāi)評時(shí)參數不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說(shuō)明與結論不一致。

　　5、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線(xiàn)不正確（公式、價(jià)值內涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）

　?。ㄈ?常見(jiàn)錯誤

　　一、報告書(shū)不完整（共8項內容）

　　1. 封面

　　2. 目錄

　　3. 致委托方函：

　　時(shí)點(diǎn)、對象、目的、結果、有效期、簽字、蓋章

　　4. 估價(jià)師聲明

　　5. 估價(jià)假設和限制條件

　?、?說(shuō)明不全（評估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設……）；

　?、?他項權利（抵押權對資產(chǎn)的影響）；

　?、?特殊處理（無(wú)法確認的數據特殊處理）；

　?、軝嘧C說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權問(wèn)題，他項權利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉讓的說(shuō)明）。

　　6. 估價(jià)結果報告

　　7. 估價(jià)技術(shù)報告