一、土地估價(jià)分析

　　（一）分析確定土地估價(jià)技術(shù)思路的原則

　　1．土地估價(jià)目的與適用原則

　　不同的估價(jià)目的，對應的評估結果內涵不一致，結果也會(huì )有差別，在評估中的技術(shù)思路也不盡一致。

　　2．估價(jià)對象狀況與估價(jià)方法適用性分析

　　估價(jià)對象的不同狀況，所適用的方法應有不同。比如收益還原法等，要求以持續使用為前提，對評估基準日時(shí)估價(jià)對象不可能持續生產(chǎn)或使用的標的是不適用的。

　　3．估價(jià)資料與估價(jià)方法可行性分析

　　市場(chǎng)的發(fā)達狀況決定是否適用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場(chǎng)上有足夠相似或相近的案例，才能從市場(chǎng)反應角度認知土地的價(jià)值。

　�。�1）運用比較法估價(jià)的資料是類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的交易資料。它包括交易目的、交易時(shí)間、交易情況資料以及交易實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)的區位狀況、權利狀況和實(shí)物狀況等資料。

　�。�2）運用收益還原估價(jià)法估價(jià)的資料是類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的收益資料。包括：租賃價(jià)格、經(jīng)營(yíng)收入資料；出租率或空置率、運營(yíng)費用資料；收益率及風(fēng)險程度資料，等等。

　�。�3）運用成本法估價(jià)的資料是類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的成本資料。包括：土地重新取得價(jià)格資料；建筑物的建造成本資料；開(kāi)發(fā)費用、管理費用、銷(xiāo)售稅費、利潤率資料，等等。

　�。�4）運用剩余法估價(jià)的資料是類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與成本資料。包括類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的現有價(jià)格資料及其預期分析、開(kāi)發(fā)估價(jià)對象不動(dòng)產(chǎn)的成本資料及其預期分析，等等。

　�。�5）運用基準地價(jià)修正法的資料是估價(jià)對象所在城市的基準地價(jià)資料、土地價(jià)格隨時(shí)間變化的資料。

　　4．估價(jià)技術(shù)思路確定

　　初步選定的估價(jià)方法能否最終在估價(jià)中采用取決于所搜集資料的數量和質(zhì)量。在前面已根據估價(jià)對象初步選擇了估價(jià)方法，在此再根據搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價(jià)方法。例如，某一寫(xiě)字樓需要估價(jià)，根據它的用途和權利性質(zhì)初步選擇市場(chǎng)比較法作為估價(jià)方法之一。在市場(chǎng)調查及資料搜集中發(fā)現，雖然該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)很發(fā)達，但在頻繁的房地產(chǎn)交易中，主要是住宅不動(dòng)產(chǎn)，寫(xiě)字樓的交易實(shí)例很少，同一供需圈里在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期幾乎沒(méi)有交易案例。此時(shí)縱然估價(jià)對象的不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型及它的可交易性可以用市場(chǎng)比較法估價(jià)，但受到了搜集的資料數量限制，故不能采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。

　　關(guān)于搜集資料的數量和質(zhì)量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價(jià)人員沒(méi)有盡力去搜集。影響估價(jià)方法采用的情形不包括后一種情況。

　　5．多種方法相結合

　　土地的價(jià)值高，常常評估面積大，總價(jià)值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價(jià)值。

　　6．考慮現有資料情況

　　巧婦難為無(wú)米之炊，因此在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒(méi)有掌握基準地價(jià)評估的成果及修正體系，就不要采用基準地價(jià)系數修正法。

　　（二）土地估價(jià)目的的判斷

　　估價(jià)目的，即估價(jià)報告的期望用途，土地估價(jià)需要根據估價(jià)目的確定估價(jià)時(shí)采用何種估價(jià)假設前提和何種價(jià)格類(lèi)型。不同的估價(jià)目的會(huì )有不同的交換價(jià)值。