三、求取凈收益應注意的問(wèn)題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o(wú)形收益

　　房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益。但要注意有些無(wú)形收益可能考慮在報酬率中，因此要與報酬率銜接起來(lái)，不能有重復。

　　無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。同時(shí)值得注意的是，如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。例如，在當地能顯示承租人形象、地位的寫(xiě)字樓，即承租人租用該寫(xiě)字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫(xiě)字樓的較高租金中。

　?。ǘ?shí)際收益和客觀(guān)收益

　　房地產(chǎn)收益可分為實(shí)際收益和客觀(guān)收益。實(shí)際收益是在當前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，它一般不能直接用于估價(jià)。因為具體經(jīng)營(yíng)管理者的能力等對實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì )得到不切實(shí)際的結果。例如，城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負數（因為要繳納有關(guān)稅費），但如此并不表示這塊空地無(wú)價(jià)值。再如，某商場(chǎng)或酒店占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數，這也不意味著(zhù)該宗房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情況，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì )議、活動(dòng)指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著(zhù)該賓館的價(jià)值較高。

　　客觀(guān)收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據。因此，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，一般應采用正?？陀^(guān)的數據。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或者凈收益后，還應將它它們與類(lèi)似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營(yíng)費用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正?？陀^(guān)的情況不符，應對它們進(jìn)行適當的修正，使其成為正?？陀^(guān)的。

　　有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期限外的租金應采用正?？陀^(guān)的市場(chǎng)租金。因此，合同租金高于或低于市場(chǎng)租金，都會(huì )影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來(lái)看，當合同租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，當合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當合同租金與市場(chǎng)租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大，這對于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。

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