六、銷(xiāo)售稅費

　　銷(xiāo)售稅費是指預售或銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應由賣(mài)方（在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）繳納的稅費，可分為下列兩類(lèi)：

　?。?）銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)“兩稅一費”）。

　?。?）其他銷(xiāo)售稅費，包括印花稅、交易手續費等。

　　銷(xiāo)售稅費一般是按照售價(jià)的一定比例收取，例如“兩稅一費”一般為售價(jià)的5.5%。因此，銷(xiāo)售稅費通常按照房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測算。

　　值得指出的是，這里的銷(xiāo)售稅費不包括應由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費以及應由賣(mài)方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。不包含應由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費，是因為評估價(jià)值是建立在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價(jià)值。不包含應由賣(mài)方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅，是為了便于實(shí)際估價(jià)中正常開(kāi)發(fā)利潤率的調查、估計。因為土地增值稅是以納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據的，每筆轉讓房地產(chǎn)取得的增值額都可能不同，從而應繳納的土地增值稅會(huì )有所不同；企業(yè)所得稅是以企業(yè)為對象繳納的，一個(gè)企業(yè)可能同時(shí)有多種業(yè)務(wù)或者多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，有的業(yè)務(wù)或項目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項目甚至虧損，從而不同的企業(yè)應繳納的企業(yè)所得稅會(huì )有所不同。

　　七、開(kāi)發(fā)利潤

　　開(kāi)發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的利潤，而不是建筑承包商的利潤。建筑承包商的利潤已包含在建筑安裝工程費等費用中?，F實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤是一種結果，是由銷(xiāo)售收入（售價(jià)）減去各項成本、費用、稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤則是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的利潤，是需要事先估算的，因此，運用成本法估價(jià)需要先估算出開(kāi)發(fā)利潤。

　　估算開(kāi)發(fā)利潤應掌握下列幾點(diǎn)：

　?。?）為了與銷(xiāo)售稅費中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)利潤，開(kāi)發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱(chēng)稅前利潤，

建設工程教育網(wǎng)整理