第二節 房地產(chǎn)價(jià)格構成

　　五、投資利息

　?。ㄒ唬┩顿Y利息的含義

　　投資利息與財務(wù)費用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款的利息和手續費。因此，土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會(huì )成本的考慮。機會(huì )成本（其他投資機會(huì )的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。一種放棄的收益可視作一種成本?；蛘哒f(shuō)，稀缺的資源被用于某種用途意味著(zhù)它不能被用于其他用途，因此當我們使用某一稀缺的資源時(shí)，應當考慮它的第二種最好的用途。從這第二種最好的用途中可以獲得的益處，是機會(huì )成本的正式度量。資金是一種稀缺的資源，根據機會(huì )成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機會(huì )。因此，占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見(jiàn)的一種可能是把資金存入銀行獲取利息。此外，從估價(jià)的角度看，為了使評估出的價(jià)值客觀(guān)合理，也要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金應獲得的利息與其應獲得的利潤分開(kāi)，不能算作開(kāi)發(fā)利潤。

　?。ǘ┩顿Y利息的計算

　　計算投資利息具體需要把握下列5個(gè)方面：

　　1．應計息項目

　　應計息項目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用。銷(xiāo)售稅費一般不計算利息。

　　2．計息周期

　　計息周期是計算利息的單位時(shí)間。計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　3．計息期

　　計息期也稱(chēng)為計息周期數。為確定每項費用的計息期，首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設期。在成本法中，建設期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是達到全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的日期，并因為一般是假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達到全新?tīng)顩r的估價(jià)對象，所以建設期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當估價(jià)對象為現房的，一般是假設估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)竣工驗收完成。例如，采用成本法評估某幢舊寫(xiě)字樓現在的價(jià)值，根據現在開(kāi)發(fā)建設類(lèi)似寫(xiě)字樓從取得土地到竣工驗收完成正常需要24個(gè)月，則估算該寫(xiě)字樓的建設期應為24個(gè)月。雖然該寫(xiě)字樓早已建成，但成本法估價(jià)要假設該寫(xiě)字樓是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建成，這就相當于在24個(gè)月前就開(kāi)始取得土地。

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