2．功能折舊

　　功能折舊（functional depreciation，functional obso1escence）也稱(chēng)為無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。導致建筑物功能缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷，過(guò)去的建筑標準過(guò)低，人們的消費觀(guān)念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現了更好的建筑物等等。

　?。?）功能缺乏：是指建筑物沒(méi)有其應該有的某些部件、設備、設施或系統等。例如，住宅沒(méi)有衛生間、暖氣（北方地區）、燃氣、電話(huà)線(xiàn)路、有線(xiàn)電視等；辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調、寬帶等。

　?。?）功能落后：是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統等的正常運營(yíng)。例如，設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過(guò)時(shí)，空間布局欠佳等。以住宅為例，現在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛生間小的住宅，相對而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現在要求有較好的智能化系統，如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。

　?。?）功能過(guò)剩：是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統等的標準超過(guò)市場(chǎng)要求的標準而對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠(chǎng)房的層高為6m，但如果當地廠(chǎng)房的標準層高為5m，則該廠(chǎng)房超高的lm因不能被市場(chǎng)接受而使其所多花的成本成為無(wú)效成本。

　　3．外部折舊

　　外部折舊（external obso1escence）也稱(chēng)為經(jīng)濟折舊（economic depreciation，economic obsolescence），是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是區位因素（如周?chē)h(huán)境和景觀(guān)改變，包括景觀(guān)被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規劃改變等）、經(jīng)濟因素（如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足），也可能是其他因素（如政府政策變化、采取宏觀(guān)調控措施等）。進(jìn)一步可把外部折舊區分為永久性的和暫時(shí)性的。例如，一個(gè)高級居住區附近興建了一座工廠(chǎng)，該居住區的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這就是一種外部折舊。這種外部折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)值下降，這也是一種外部折舊。但這種現象不會(huì )永久下去，當經(jīng)濟復蘇之后，這種外部折舊也就消失了。

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