?。ǘ┏杀痉ü纼r(jià)需要具備的條件

　　運用成本法估價(jià)要注意的是，現實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在長(cháng)時(shí)期內平均來(lái)看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng)），二是該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設價(jià)格正好等于成本加平均利潤，并假設此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設有某個(gè)因素（例如利率上調）導致了供大于求，則在供求規律和利潤激勵等的作用下會(huì )出現以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價(jià)格下降→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率降低→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率上升→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價(jià)格下降……。

　　顯而易見(jiàn)，如果不是在長(cháng)時(shí)期內，或者沒(méi)有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì )等于成本加平均利潤。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著(zhù)“成本加平均利潤”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤”。當求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本；當供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本高，并不一定意味著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格就高；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本低，也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因為房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本不是始終成正比，才出現了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)看有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題，從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看也有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題，甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)看，短期內也有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )有1993年房地產(chǎn)熱過(guò)后的一段“悲慘”局面。

　　盡管有上述原理，但并不意味著(zhù)不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問(wèn)題：

　?。?）是應采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設成本區分為實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本也稱(chēng)為個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費?？陀^(guān)成本也稱(chēng)為正常成本，是指假設重新開(kāi)發(fā)建設時(shí)大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費。

　?。?）是應在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計等的分析進(jìn)行調整?，F實(shí)中有一些選址不當或者規劃設計不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論誰(shuí)建造該商場(chǎng)客觀(guān)上都要花費那么多成本，但該商場(chǎng)也不會(huì )有那么高的價(jià)值。

　?。?）是應在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整。當房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應在客觀(guān)成本的基礎上調低評估價(jià)值；當供小于求時(shí)，應在客觀(guān)成本的基礎上調高評估價(jià)值。

　　成本法估價(jià)還要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專(zhuān)業(yè)知識。

　　成本法測算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權的價(jià)值，在中國可視為房屋所有權和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權的價(jià)值。

建設工程教育網(wǎng)整理