一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的必要支出。在目前情況下，土地取得成本的構成因取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個(gè)：①通過(guò)市場(chǎng)購置取得；②通過(guò)征收集體土地取得；③通過(guò)征收國有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應根據估價(jià)對象的實(shí)際情況（如在估價(jià)對象所處的地段，當地同類(lèi)土地取得的主要途徑）選取上述三個(gè)途徑之-來(lái)求取。

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)購置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購買(mǎi)土地的價(jià)款和應當由買(mǎi)方（在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構成。目前主要是購買(mǎi)政府招標、拍賣(mài)、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的建設用地使用權。這種情況下的土地取得成本一般包括：

　?。?）土地使用權購買(mǎi)價(jià)格。一般是采用市場(chǎng)法求取，也可以采用基準地價(jià)修正法、成本法求取。

　?。?）買(mǎi)方應當繳納的稅費。包括契稅、印花稅、交易手續費等，通常是根據稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定，按照土地使用權購買(mǎi)價(jià)格的一定比例來(lái)測算。

　　例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格（樓面地價(jià)）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：

　　800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬(wàn)元）

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