二、報酬率的求取方法

　　了解了報酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達等。

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　　累加法（built-up method）是將報酬率視為包含無(wú)風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無(wú)風(fēng)險報酬率也稱(chēng)為安全利率，是無(wú)風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會(huì )成本。風(fēng)險報酬率是指承擔額外的風(fēng)險所要求的補償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價(jià)對象房地產(chǎn)自身及其所在的區域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險的補償。

　　累加法的一個(gè)細化公式為：

　　報酬率＝無(wú)風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動(dòng)性補償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　其中：①投資風(fēng)險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì )要求對所承擔的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會(huì )投資。②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì )越小，從而投資者必然會(huì )要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過(guò)存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買(mǎi)賣(mài)要困難，變現能力弱。④投資帶來(lái)的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會(huì )降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價(jià)對象可以獲得的額外好處，投資者之間競爭的結果也會(huì )要求作相應的扣減。

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