第八章 成本法及其運用

　　第五節 建筑物折舊的求取

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　　分解法（breakdown method）是先把建筑物折舊分成它的各個(gè)組成部分，然后分別測算出各個(gè)組成部分，再把測算出的各個(gè)組成部分相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊的最詳細、最復雜的一種方法，

　　分解法認為，建筑物折舊首先可分成物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三大組成部分，而物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊又可分成若干個(gè)組成部分，并應根據其各自的特點(diǎn)分別采用適當的方法來(lái)求取。

　　分解法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是先把物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項目，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。②求取功能折舊。這是先把功能折舊分解為各個(gè)項目，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。③求取外部折舊。這是先把外部折舊分為不同情況，然后分別采用適當的方法求取其折舊后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是把上述求取的物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊相加得到建筑物的折舊總額。

　　1．物質(zhì)折舊的求取方法

　　物質(zhì)折舊的求取過(guò)程和方法如下：

　?。?）將物質(zhì)折舊項目分為可修復項目和不可修復項目?jì)深?lèi)。修復是指恢復到新的或者相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計采用最合理的修復方案予以修復的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等，以下簡(jiǎn)稱(chēng)修復費用）小于或者等于修復所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額的，是可修復的，即：

　　修復的必要費用≤修復后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復前的房地產(chǎn)價(jià)值

　　反之，是不可修復的。

　?。?）對于可修復項目，估算在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的修復費用作為折舊額。

　?。?）對于不可修復項目，根據其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長(cháng)壽命項目?jì)深?lèi)。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至需要更換多次。長(cháng)壽命項目是剩余使用壽命等于或者長(cháng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命項目與長(cháng)壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命的基礎上作出的，例如，基礎、墻體、屋頂、門(mén)窗、管網(wǎng)、電梯、空調、衛生設備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據各自的重新購建價(jià)格（通常為市場(chǎng)價(jià)格、運輸費用、安裝費用等之和）、年齡、壽命或剩余使用壽命，利用年限法計算其折舊額。

　　長(cháng)壽命項目是合在一起，根據建筑物重新購建價(jià)格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算其折舊額。

　?。?）把可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長(cháng)壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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