2010房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》總結:收益法及其運用
第八章 收益法及其運用
第七節 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)
在收益法中,可以從房地產(chǎn)的物理構成(土地與建筑物)或資金構成(抵押貸款與自有資金)中求出各個(gè)構成部分的報酬率和資本化率,或者將其報酬率和資本化率運用到各個(gè)構成部分上以測算其價(jià)值。
一、投資組合技術(shù)
投資組合技術(shù)(band of investment technique)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。
?。ㄒ唬┩恋嘏c建筑物的組合
運用直接資本化法估價(jià),由于估價(jià)對象不同,例如評估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值,采用的資本化率應有所不同。相應的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。
綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應當采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益應是建筑物及其占用范圍內的土地共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說(shuō),在評估土地與建筑物綜合體的價(jià)值時(shí),應采用建筑物及其占用范圍內的土地共同產(chǎn)生的凈收益,同時(shí)應選用綜合資本化率將其資本化。如果選用的不是綜合資本化率,則求出的就不是土地與建筑物綜合體的價(jià)值。
土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應當采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益應是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益),不包含建筑物帶來(lái)的凈收益。如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率,即使得出了一個(gè)結果,這個(gè)結果也不能說(shuō)是土地價(jià)值。
建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應當采用的資本化率。這時(shí)對應的凈收益應是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益),不包含土地帶來(lái)的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率,則求出的就不是建筑物價(jià)值。
綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴格區分,但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率,便可以利用下列公式求出另外一種資本化率:


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