第二節 房地產(chǎn)價(jià)格構成

　　運用成本法估價(jià)的一項基礎性工作，是要弄清估價(jià)對象所在地的房地產(chǎn)價(jià)格構成。在現實(shí)中，特別是目前在土地取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設（土地開(kāi)發(fā)、房屋建設）、房地產(chǎn)稅費等制度、政策、規則尚不完善、不明晰、不統一、時(shí)常發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格構成極其復雜，不同地區、不同時(shí)期、不同用途或不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構成可能不同。房地產(chǎn)價(jià)格構成還可能因不同的單位和個(gè)人對構成項目劃分的不同而不同。但在實(shí)際運用成本法估價(jià)時(shí)，不論估價(jià)對象所在地的房地產(chǎn)價(jià)格構成多么復雜，首先最為關(guān)鍵的是估價(jià)機構和估價(jià)師必須深入調查、了解當地從取得土地一直到房屋竣工驗收乃至完成租售的全過(guò)程中所需做的各項工作--一般要經(jīng)歷獲取土地、前期工作（包括規劃設計等）、施工建設、竣工驗收、商品房租售等階段，在該全過(guò)程中的各項成本、費用、稅金等必要支出及其支付或者繳納的標準、時(shí)間和依據，然后整理出這些開(kāi)發(fā)建設成本、費用、稅金和利潤等的清單，從而做到既不遺漏，也不重復。在此基礎上結合估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構成，并測算出各個(gè)構成項目的金額。

　　下面以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設，然后銷(xiāo)售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構成項目金額的角度來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構成，分為以下7大項：①土地取得成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費用；④銷(xiāo)售費用；⑤投資利息，⑥銷(xiāo)售稅費；⑦開(kāi)發(fā)利潤。

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